Стройсберкассы - мнение "против"

Для немца стройсберкасса – уже не то. Тем более для нас

Президент и «альтернативная» партия власти «Справедливая Россия» придумали, как сделать жилье «еще доступнее». На этот раз хитом сезона объявлены стройсберкассы. К слову сказать, нынешняя попытка запустить этот инструмент далеко не первая. Однако, раньше, закон о стройсберкассах достаточно жестко блокировала Госдума. Тем не менее, совсем недавно очередной «сберкассовский» (или правильнее «сберкассовый»?) законопроект внесли на рассмотрение в Госдуму лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и депутат (доктор экономических наук) Оксана Дмитриева. Причем, на этот раз шансы законопроекта достаточно высоки. Ведь сам гарант Конституции, выступая на заседании Госсовета, проходившем в Казани, произнес: «Во многих странах хорошо зарекомендовала себя, и накопительная система приобретения жилья через так называемые стройсберкассы… Думаю, что мы могли бы в сжатые сроки обеспечить соответствующую законодательную базу для работы подобных механизмов в России».

Займы только для вкладчиков и не сразу

Теперь самое время разобраться, каким очередным благом нам грозят власти. Родиной строительных сберкасс принято считать Германию. Впрочем, сегодня они довольно активно двигаются на Восток. Дошли уже до Казахстана, правда, миновав Россию. Замечу, что апологеты (защитники) немецкого опыта часто противопоставляют немецкие стройсберкассы американской двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов. С американской системой мы уже познакомились (она описана в материале этой же рубрики «Ипотеку облегчит фондовый рынок» от 19.01.2007). Теперь давайте познакомимся с немецкой системой.
По сути стройсберкасса напоминает кассу взаимопомощи. Человек, вступающий в нее, открывает счет и в течение какого то времени вносит на этот счет деньги. На них начисляются проценты (правда, ниже, чем по банковскому вкладу). Кода на счете вкладчика накапливается 30-50% стоимости жилья, он получает право воспользоваться ссудой (займом), в размере недостающих 50-70% стоимости жилья. Ссуда выдается под процент (так же более низкий, чем процент по банковским кредитам).
Источником средств, для ссуды служат упомянутые вклады граждан и плата заемщиков за пользование займами (взятыми в стройсберкассе). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Как мы уже знаем, обе ставки ниже, чем в банках. Логика проста: несколько лет ты кредитуешь сограждан под невысокий процент, потом они кредитуют тебя тоже под невысокий процент.
Кстати, из этой схемы понятно, почему жилищный займ в стройсберкассе может получить только ее вкладчик, причем только по истечении нескольких лет, в течение которых он ежемесячно делал вклады

Попытайтесь догнать поезд

Законопроект, внесенный «Справедливой Россией» предусматривает, что процентные ставки по вкладу и по ссуде не могут отличаться более чем на 3%. То есть, если вы кладете деньги под 9% годовых, то через несколько лет получите займ под 12%.
Авторы закона считают, что эта схема позволит купить жилье тем гражданам, для кого обычный ипотечный кредит слишком тяжел. Правда, они сами, похоже, еще не очень определились, откуда же возьмется «легкость» и доступность в схеме, которую предлагают стройсберкассы. Рассмотрим уже приведенный пример. Вы кладете деньги под 9% годовых и рассчитываете на займ под 12%. Замечательно! Но чем эти условия отличаются от условий по обычному банковскому вкладу и обычному ипотечному кредиту? Да собственно только тем, что на обычный вклад сегодня деньги на несколько лет можно поместить под 10-12%. Кроме того, если в обычном банке ипотечный кредит (под те же 12%) сегодня можно получить в течение нескольких недель, то клиенту стройсберкассы свой займ придется ждать годы. То есть, стройсберкасса предлагает заведомо менее выгодные условия, чем уже существующие банковские схемы.
Тогда предположим, что вы кладете деньги под 5% годовых, и рассчитываете на займ под 8%, ну или даже под 7%... В этом случае процент по займу получается значительно ниже, чем сегодняшние ставки по ипотечным кредитам. Но! Обратите внимание, что прежде чем получить займ в стройсберкассе, вы должны продержать свои деньги несколько лет на вкладе под немыслимо низкие 5% годовых. Положив деньги на такой вклад, вы не сможете угнаться ни за ценами на жилье ни даже просто за инфляцией. Накопление половины суммы потребной для покупки жилья может превратиться в попытку догнать поезд. Пока человек будет несколько лет вкладывать деньги и ждать своей очереди на кредит в ЖНК, жилье может вздорожать в несколько раз.

А субсидии будут? А залог нужен?

Если стройсберкассы проигрывают обычной ипотеке в финансовом аспекте, то может быть, у них есть другие козыри? В ходе упомянутого выступления на Госсовете, Владимир Путин, например, заявил, что: «В отличие от обычных ипотечных банков, в таких кассах нет требований по ликвидной залоговой недвижимости, и при этом вкладчикам оказывается солидное государственное субсидирование».
В Европе государство действительно поддерживает стройсберкассы (в Австрии оно субсидирует ставку по займам в размере 4% годовых в евро). Но Россия – другая страна. У нас, например, с 2000 г. действует госпрограмма жилищных субсидий для молодых семей. С того времени ни одна (!) семья Свердловской области не получила ни копейки в рамках этой программы… Да и сама постановка вопроса об использованиях бюджетных денег для субсидирования стройсберкасс и увеличения СПРОСА на жилье – достаточно спорна. Может лучше вложить деньги в увеличение ПРЕДЛОЖЕНИЯ на этом и без того дефицитном рынке…
Что касается утверждения Президента о том, что для получения займа в стройсберкассе не нужен залог, то и здесь не все так гладко. Потому что одна из авторов законопроекта о стройсберкассах Оксана Дмитриева уже дает к своему закону следующие пояснения: «Если невозможно обеспечение жильем, его могут заменить ценные бумаги, земельный участок… Или кредит может быть выдан под обеспечение третьего лица». Опять никаких преимуществ…

Из Европы стройсберкассы уходят

Примерно в те же дни, когда в Казани Владимир Путин агитировал за стройсберкассы членов Госсовета, мне в рамках семинара Клуба открытой журналистики «Из первых уст» удалось поговорить на эту же тему с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Она заметила, что создание стройсберкасс имеет смысл только в тех странах, где процент по банковским вкладам ощутимо выше инфляции. Тогда более низкий процент по вкладам в стройсберкассах не будет обесценивать деньги вкладчика. Например, если инфляция в стране 1%, а ставки по банковским депозитам 4%, то ставка по вкладу в стройсберкассе может быть 3%. Это нормально. Но в России ставка по банковским депозитам практически равна инфляции.
Впрочем, даже в Европейских странах сегодня граждане пользуются стройсберкассами только чтобы сформировать сумму для первого взноса на покупку жилья (до 20% его стоимости), а на остальную сумму берут ипотечный кредит. Все это приводит к тому, что в Западной Европе бизнес стройсберкасс сжимается и они вынуждены искать новые рынки. Поэтому они идут в Восточную Европу, в Казахстан и в Россию. Вопрос «а нам оно нужно?» остается открытым.

Отечественный аналог

Замечу, что в России существует уменьшенный аналог стройсберкасс – жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Точнее, некоторые из ЖНК работают действительно по схеме близкой к стройсберкассе. Правда, таких кооперативов ну очень немного. На Урале, например, он только один – «Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив» («Урало-Сибирский ЖСК»). Все остальные ЖНК – это финансовые пирамиды либо инструмент обхода закона о долевом строительстве.
Урало-Сибирский ЖСК существует, в Екатеринбурге с 1969 г. С того времени он несколько раз перерегистрировался, но всегда «перетаскивал» с собой всех пайщиков и уже обеспечил жильем около пятисот семей. Как заметил председатель его правления Александр Вейде, даже в прошлом году, с его безумно растущими ценами на жилье, полтора десятка пайщиков ЖСК смогли получить займы, которых хватило не покупку квартир. Это дает надежду, что стройсберкассы смогут работать в России. Но проблема в том, что на один честный ЖНК у нас приходится несколько десятков пирамид. Неужели, при становлении стройсберкасс, нам придется столкнуться с этим же?

Андрей Губанов liberal_[at]_e1.ru

Источник Екатиренбург On-line