Требования к сделкам АИЖК

Требования к сделкам АИЖК определяются на основании Стандартов Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Основные группы требований (к заемщику, предмету ипотеки, перечень необходимых документов и др.) представлены ниже.

Основные параметры ипотечных сделок.

• валюта кредита (займа) – российские рубли;
  валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
• процентная ставка по денежному обязательству - от 11% годовых в рублях в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса;
• срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев и не более 360 месяцев;
• сумма кредита (займа) – не более 90 % и не менее 30 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• погашение обязательств заемщика производится в порядке ежемесячных аннуитетных платежей (равными суммами в течение всего срока) согласно информационному расчету, являющемуся приложением к кредитному договору (договору займа);
• исполнение денежного обязательства (кредита, займа) обеспечивается ипотекой (залог в силу закона – ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)») жилого помещения, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит (заем);
• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой, удостоверяется закладной;
• наличие страхового обеспечения ипотечных сделок (страхование жизни и потери трудоспособности Заемщиков (созаемщиков), риска утраты и повреждения предмета ипотеки);
• стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика;
• обязательным условием является предоставление сведений о доходах заемщика за последние 6 месяцев.
  

Требования к Заёмщику.

• Заёмщиком (созаёмщиком) может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет и не старше 75 лет. Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:
  
  • не более 360 месяцев (30 лет);
  • не более разницы между возрастом в 75 лет и возрастом заёмщика.
• Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.
• Если супруг Заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку.
• При заключении договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из Заёмщиков.
• Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Требования к предмету залога (ипотеки).

Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставлялся Ипотечный кредит (заём), так и имеющееся Жилое помещение и на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.
Жилое помещение должно быть:

• отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом)). Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заёмщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком в виде единого Жилого помещения (допускается выдача отдельных закладных на каждую комнату либо одной закладной на все комнаты с описанием в закладной как предмета залога отдельно каждой комнаты).
• подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.
• обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.
• иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
  

В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
а) не находится в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).
При совершении сделок по приобретению Жилых помещений между взаимозависимыми лицами необходимо учитывать дополнительные требования:
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, не рассматриваются.
- К взаимозависимым лицам применительно к Стандартам ИЖК относятся иные родственники Заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
- При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета Заемщика на счет Продавца.
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга Заемщика, могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования только при условии, что такие сделки предварительно согласованы.
- Ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика.

Список документов, необходимых для предоставления ипотечного кредита (займа):

Документы на заемщика /заемщиков:

Паспорт (копии страниц – фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение и дети).

Заграничный паспорт (при наличии).

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).

Справка о регистрации по месту постоянной регистрации (выписка из домовой книги - предоставляется на момент получения кредита (займа)).

Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.).

Свидетельство о браке (о расторжении брака).

Брачный контракт (при наличии).

Свидетельства о рождении детей, не достигших 14 лет (паспорта детей от 14 до 18 лет)

Военный билет (для мужчин).

Копия всей трудовой книжки, листы которой заверены подписью (с указанием даты, должности и расшифровки подписи) и печатью работодателя, а также содержащая надпись о том, что заемщик работает в указанной должности и в настоящее время. При этом подписью и печатью работодателя заверяется либо каждый лист, либо сшивка скрепленных листов представленной трудовой книжки.

Трудовой договор (контракт) со всеми изменениями и дополнениями.

Документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев (2-НДФЛ либо по утвержденной форме)


При необходимости могут быть затребованы характеристика с места работы заемщика/созаемщика, а также краткая информация об организации – работодателе.

Все документы, кроме тех, в отношении которых указано копия, предоставляются в виде оригинала (для обозрения) и копии.

В случае, если заемщик (выступающий покупателем (залогодателем)) состоит в браке, супруг в обязательном порядке должен быть привлечен в качестве созаемщика и (при отсутствии брачного договора) в качестве покупателя (собственника) квартиры.

Документы на жилое помещение :

Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение (в случае передачи в залог отдельно стоящего дома - правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка).

Справка БТИ (форма № 11А) (технический паспорт на квартиру).

Справка о задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по приобретаемой квартире (выписка из финансово-лицевого счета).

Отчет об оценке жилого помещения, произведенный независимым оценщиком.

Выписка из домовой книги – срок действия 30 дней.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При заключении договора об ипотеке и указании несовершеннолетнего ребенка в качестве залогодателя предоставляется разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры в залог.

Нотариально удостоверенное согласие супруга залогодателя, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах на оформление жилого помещения в собственность другого супруга и его последующую ипотеку.

Документы, подтверждающие наличие в собственности и оценочную стоимость:

Недвижимого имущества

Дорогостоящего движимого имущества

Счетов в банках с выписками за период шесть месяцев

Ценных бумаг с выписками за период шесть месяцев

Документы, предоставляемые Заемщиком, имеющим собственное дело, при получении дивидендов:

Правоустанавливающие документы:

Удостоверенные юридическим лицом копии Устава и Учредительного договора, с внесенными изменениями либо оригиналы указанных документов и их копии (для сверки)

Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве юридического лица, и постановку на учет в налоговой инспекции (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Разрешение на занятие хозяйственной деятельностью (лицензию) с указанием срока лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений.

Финансовые и другие подтверждающие документы (заверенные организацией):

Балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметками налоговой инспекции

Отчеты о прибылях и убытках за предыдущий год (годовой) и текущий (поквартально) с отметками налоговой инспекции

Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования

Копия карточки с образцами подписей и оттиском печати, заверенная нотариально

Аудиторское заключение о достоверности годового отчета (при наличии)

Выписка по счетам организации на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету

Бизнес-план с указанием планируемых на год (квартал) доходов и расходов (при наличии)

Контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера предприятия

Документы об уплате налогов за предыдущие два года (справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам).


Примечание*: Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть долей участия в таком предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам:

Договор о депозитном (срочном) вкладе

Выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев

Справка Банка о начисленных процентах по вкладу

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости)
Примечание* Указанный вид дохода может быть принят во внимание, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:

Договор о страховании (страховой полис)

Правила страхования

Документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису)

Справка страховой компании о произведенных страховых выплатах

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Документы, подтверждающие получение дохода в форме арендной платы:

Договор найма или аренды, заключенные Заемщиком и арендаторами не менее, чем за предыдущие и последующие 12 месяцев

Документы, подтверждающие уплату Заемщиком налогов, связанных с получением дохода в форме арендной платы, копии налоговой декларации, с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенные договоры аренды

Документы, подтверждающие законность передачи в аренду объекта недвижимости:
- правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
- документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.


Примечание*: В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита (займа), увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.