Жилье в подмосковье
В Московской области около 70 городов и более тысячи других населенных пунктов. Они различаются по размеру, экологической ситуации, транспортной доступности (из мегаполиса), развитию инфраструктуры и другим параметрам. Соответственно разнятся и цены на квартиры. Самые крупные города – Подольск (население - 230 тыс.), Люберцы, Электросталь, Серпухов. Здесь имеется практически все необходимое для полноценной «столичной» жизни: гипермаркеты, театры, большой выбор рабочих мест. Самые древние города – Волоколамск (известен с XII века!), Звенигород, Дмитров, Коломна. Помимо магазинов и кафе там есть красивые исторические места, памятники культуры и архитектуры.
В целом экологическая обстановка в Подмосковье довольно напряженная (хотя, конечно, не до такой степени, как в столице). В регионе чрезвычайно высока плотность застройки, и понятно, что со временем ситуация будет усугубляться. Под Москвой сосредоточено большое количество промышленных предприятий, а вскоре к ним присоединятся фабрики, выведенные за МКАД по программе реновации промзон. Хуже всего обстоит дело в городах ближнего пояса (которые уже давно фактически слились со спальными районами столицы), а также в промышленных районах дальнего Подмосковья: Каширском, Воскресенском, Подольском. «Вне конкуренции» - Люберцы и Химки: в воздух здесь выбрасывается больше тонны вредных веществ на гектар площади.
Критическая ситуация по ряду экологических параметров сложилась в Балашихе и Красногорске. Наихудшее состояние воды и почвы отмечено в Подольске, Ногинске, Павловском Посаде, Щелкове. Самые чистые места - наименее известные, отдаленные, малонаселенные уголки Подмосковья: Лотошинский, Шаховской, Луховицкий, Зарайский, Серебряно-Прудский районы, а также территория вокруг знаменитого Можайского водохранилища. В целом, приходится повторить давно известную истину: западные и северные территории чище восточных и южных, дальние - лучше ближних.
Вопрос о транспортной доступности для области давно перешел в разряд «наболевших» и «неразрешимых». Всем известно, что подмосковные дороги перегружены, и обстановка вряд ли будет улучшаться. Меры, принимаемые властями региона для борьбы с пробками (прокладка новых трасс и расширение старых, сооружение новых развязок и эстакад) явно не поспевают за строительством домов и увеличением подмосковного населения, половина которого ежедневно ездит в мегаполис на работу.
Правда, в конце прошлого года областные власти объявили о намерении ограничить жилую застройку в связи с перегруженностью дорог, однако огромное количество уже запущенных проектов будет, конечно, доведено до конца – со всеми вытекающими последствиями. Всего за последние семь лет в области появилось 30 млн кв. м жилья, в планах на 2008 г. – еще более 7 млн кв. м. Наиболее плотная застройка – в Одинцовском, Ленинском, Красногорском, Люберецком и Мытищинском районах. Это отражается не только дорожной ситуации, но и на качестве жизни вообще: тихими и уединенными эти места не назовешь.
Самые загруженные (точнее – перегруженные) трассы Подмосковья – Ленинградское, Ярославское, Рязанское и Горьковское шоссе. Относительно свободны Новорижское, Пятницкое и Волоколамское (пока свободны, поскольку эти направления активно застраиваются многоэтажками и коттеджными поселками).
Еще одна больная для подмосковных девелоперов тема - инженерные коммуникации. До недавнего времени при новом строительстве в области по большей части использовали уже имеющиеся сети, что привело к их почти полному износу. Теперь при сооружении жилья приходится возводить дополнительные котельные и электростанции, иначе новые дома рискуют остаться без света и тепла.
Стоимость жилья
Последние десять лет доля москвичей среди покупателей подмосковных квартир постоянно росла. Это связано с безудержным дорожанием столичного жилья, которое неуклонно вытесняет людей, ориентированных на приобретение объектов экономкласса, за МКАД. При этом благодаря активному спросу цена квадратного метра в области увеличивается даже быстрее, чем в Москве, хотя местное жилье пока еще остается относительно доступным.
По данным компании «Миэль», средняя удельная стоимость предложения подмосковной «вторички» в феврале 2008 г. составила 2730 $/кв. м. С декабря 2007-го цена выросла на 7,4%, а объем предложения – на 22%. Но средняя стоимость – понятие весьма условное. В каждом городе и деревне цены на жилье формируются в зависимости от множества факторов. К примеру, в Реутове или Мытищах квартиру с отделкой не найдешь дешевле $140 тыс., а в деревне Медвежьи Озера (11 км от МКАД) за эти деньги можно купить полноценную «трешку». В более удаленном Дмитрове (50 км) «однушки» продаются за $65-100 тыс., а в деревне Судниково (100 км) еще можно отыскать вариант за $40 тыс.
Если в столице панельные многоэтажки строят теперь только для очередников, то в Подмосковье красные домики серии П44Т и им подобные растут как грибы, придавая живописным ландшафтам «типовую» строгость и единообразие. А вот элитных квартир или хотя бы качественных домов бизнес-класса в регионе практически нет. «Жилье для богатых» представлено в области исключительно коттеджами и особняками. Спрос на апартаменты высокого уровня здесь очень низок, так как состоятельные граждане традиционно перебираются в Москву либо селятся в частных домах. В регионе имеется всего три элитных комплекса: «Тихомирово» и «Земляничная поляна» в Кунцеве, «Русский модерн» в Жуковке. Квартиры там оцениваются в $7-10 тыс. за метр, что для клубного дома совсем недорого. Объекты бизнес-класса строят пока только в городах ближнего пояса. Лидер этого направления - Красногорск (в комплексе «Путилково-люкс», например, «однушка» без отделки продается всего за $90 тыс.).
Кстати, люди, готовые рискнуть и подождать, могут существенно сэкономить. В Подмосковье сейчас разрабатывается сразу несколько мегапроектов по сооружению целых городов «с нуля». Один из них – Константиново – был представлен на международной выставке MIPIM-2008. Город-спутник на 150 тыс. жителей и 9,1 млн кв. м появится в Домодедовском районе к 2015 г. Прямая железнодорожная ветка соединит Константиново с Павелецким вокзалом (это позволит добираться до центра столицы всего за 25 минут). Почти треть построек будут относиться к коммерческой недвижимости, что обеспечит поселок потребительской инфраструктурой и рабочими местами.
Более долгосрочный проект - «А101», реализация которого развернется в Ленинском районе в поясе 3-23 км от МКАД на территории 13 тыс. га. Здесь будут и многоэтажки, и коттеджи, и офисы, и даже скоростные трамваи. Правда, формировать населенный пункт планируется не менее 30 лет.
Зонирование
Условно Подмосковье делится на три зоны: ближнее (до 10 км от МКАД), среднее (10-50) и дальнее (от 50). Города ближнего пояса почти не отличаются от спальных районов мегаполиса. По транспортной доступности Реутов или Люберцы не уступают «замкадовым» районам вроде Кожухово или Новокосино, а по развитию инфраструктуры даже обгоняют их. Самыми экологически благополучными из городов-спутников считаются Королев и Одинцово.
«Среди населенных пунктов второго пояса высоким спросом пользуются Дмитров, Подольск, Чехов, Клин, Звенигород, - рассказывает Юлия Малькова, эксперт Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Сейчас они активно развиваются, а удаленность от столицы положительно влияет на экологию».
Какой же район и город в Московской области выбрать для покупки квартиры и проживания? Тут, конечно, каждый должен решать сам. С одной стороны, любое место хорошо по-своему, с другой – все зависит от личных предпочтений. Однако мы все же попросили экспертов поделиться своими «ощущениями», основанными на владении объективной информацией.
«Наиболее удачны с точки зрения соотношения стоимость-экология-инфраструктура-транспорт Троицк, Звенигород, Апрелевка и Дзержинский, - считает ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. – Пожалуй, цены там пока не достигли потолка, так что покупка недвижимости при переезде из Москвы позволит значительно улучшить жилищные условия, при этом, не слишком пострадав в плане транспортной доступности. Первые три города относятся к «среднему поясу», но расположены на наименее проблемных трассах, так что добраться до них можно достаточно быстро. Дзержинский – город-спутник (5 км от мегаполиса), и похвастаться хорошей экологией он не может. Зато с инфраструктурой жителям повезло: здесь хватает детских садов и школ, а в пяти минутах езды находится крупнейший торговый центр - Мега Белая дача».
«В третьем поясе удаленности от Москвы стоит отметить такой город, как Дубна, - добавляет Ю. Малькова. – Тема экологии здесь даже не обсуждается. Населенный пункт обладает развитой инфраструктурой и, что немаловажно, рабочими местами. Дубна подходит людям, которым не нужно ежедневно ездить в столицу».
«Для человека, который ищет чистый, зеленый, развитый город с недорогими квартирами, причем не планирует часто выбираться в Москву, на мой взгляд, оптимальны Сходня, Лобня, Пушкино, Сергиев Посад и Климовск, - полагает А. Аксенова. - Здесь лучше всего поселить пожилых родителей, к которым потом можно ездить в гости – отдыхать от шумной столицы».
Автор: Анна Моисеева
realestate.blog-blog.ru/
