Ипотека в России умерла.

Процентные ставки по ипотеке продолжают расти, цены на жилье также радужными перспективами не радуют, отсюда следуют выводы, а нужна ли вообще ипотека в России?

Сегодняшняя ситуация на финансовом рынке позволяет говорить о развитии негативного сценария для ипотечного рынка России. «Ипотечный кредит – это долгосрочный продукт, интенсивно теряющий в настоящий момент перспективы финансирования. Использование банками собственного капитала для фондирования данного направления представляется маловероятным, а иные доступные источники открытого рынка в обозримом будущем могут и не появиться», – говорит Геннадий Чуев, руководитель службы анализа и управления рисками КБ МИА.

АИЖК, ужесточая условия рефинансирования и усложняя отбор заемщиков, способствует повышению ставок по ипотечным продуктам, в результате чего платежный потенциал агентства не может использоваться для рефинансирования первичных кредиторов. «Введенные многими банками ограничительные меры сужают круг участников рынка кредитования. Все это не может улучшить потенциал данного сегмента и делает ипотечный продукт малопривлекательным как для банков, так и для заемщиков», – считает Геннадий Чуев.

А если вдуматься в суммы ежемесячных выплат и общих переплат – эти цифры просто шокируют граждан со средним уровнем дохода и не только. К примеру, если вы хотите купить квартиру в Москве в хорошей новостройке, то она обойдется вам в сумму от 7 до 9 млн рублей. И, если учитывать нынешние процентные ставки при просто сумасшедших ценах на недвижимость, то суммы выплат будут колебаться от 80 до 120 тысяч рублей в месяц при минимальном процентном взносе около 10%, а общая сумма переплаты будет значительно выше общей суммы кредита.

Дальнейшее ухудшение ситуации на финансовом рынке без вмешательства государства естественным образом отразится на предприятиях реального сектора и макроэкономических показателях. «Неизбежно снижение уровня потребления и уменьшение покупательной активности участников. Необходимость фиксации прибыли инвесторов данного сектора спровоцирует неизбежное падение цен. Даже объективно существующее превышение спроса на жилую недвижимость при уровне сформировавшихся процентных ставок не позволит быстро остановить падение только за счет собственных средств возможных покупателей», – говорит Геннадий Чуев.

Перегретый рынок может отыграть позиции «в минус», но с учетом инерционности этот процесс пройдет с некоторым опозданием, а реальные прогнозы снижения оценить затруднительно в силу непрозрачной природы и отсутствия адекватных данных об уровне спекулятивной составляющей. При этом именно снижение цен на недвижимость может придать новый импульс возобновлению и росту ипотечного кредитования. Структура ипотечных кредитов для вторичного рынка жилья при таком сценарии может измениться существенным образом в сторону увеличения собственных средств покупателя до 40–70%-ного уровня, продолжает специалист.

Ожидание коррекции ситуации и формирование позитивного вектора в долгосрочной перспективе в условиях российского дефицита жилья, по мнению экспертов, возможны и более чем реальны. Но формирующиеся уже сегодня факторы приведут к неизбежному модифицированию рынка недвижимости и структуры ипотечных продуктов.

«Для стабилизации ипотечного рынка регулирующим государственным органам предстоит разработать ряд мер. Во-первых, выделять кредитные линии для крупных банков, которые могут использовать средства только для ипотеки. Во-вторых, создать понятную и прозрачную систему рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по высоким стандартам, чтобы банки могли рефинансировать кредиты, выданные ранее», – полагает Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование».

Если сравнивать ситуацию на рынке ипотеки в целом в период мирового финансового кризиса, то при сопоставлении России с другими странами можно отметить, что российский рынок ипотеки кризис затронул в большей степени, и как будет в дальнейшем, остается только гадать. Ведь даже если просто элементарно взглянуть на процентные ставки по ипотеке, цены на недвижимость, уровень дохода населения за рубежом и сравнить все это с нашими условиями (не только нынешними) – остается только задуматься, а для кого вообще эта «непонятная» российская ипотека?!

МАКСИМ КАЗАКОВ
Источник: РБК

Жилье в подмосковье

В Московской области около 70 городов и более тысячи других населенных пунктов. Они различаются по размеру, экологической ситуации, транспортной доступности (из мегаполиса), развитию инфраструктуры и другим параметрам. Соответственно разнятся и цены на квартиры. Самые крупные города – Подольск (население - 230 тыс.), Люберцы, Электросталь, Серпухов. Здесь имеется практически все необходимое для полноценной «столичной» жизни: гипермаркеты, театры, большой выбор рабочих мест. Самые древние города – Волоколамск (известен с XII века!), Звенигород, Дмитров, Коломна. Помимо магазинов и кафе там есть красивые исторические места, памятники культуры и архитектуры.

В целом экологическая обстановка в Подмосковье довольно напряженная (хотя, конечно, не до такой степени, как в столице). В регионе чрезвычайно высока плотность застройки, и понятно, что со временем ситуация будет усугубляться. Под Москвой сосредоточено большое количество промышленных предприятий, а вскоре к ним присоединятся фабрики, выведенные за МКАД по программе реновации промзон. Хуже всего обстоит дело в городах ближнего пояса (которые уже давно фактически слились со спальными районами столицы), а также в промышленных районах дальнего Подмосковья: Каширском, Воскресенском, Подольском. «Вне конкуренции» - Люберцы и Химки: в воздух здесь выбрасывается больше тонны вредных веществ на гектар площади.

Критическая ситуация по ряду экологических параметров сложилась в Балашихе и Красногорске. Наихудшее состояние воды и почвы отмечено в Подольске, Ногинске, Павловском Посаде, Щелкове. Самые чистые места - наименее известные, отдаленные, малонаселенные уголки Подмосковья: Лотошинский, Шаховской, Луховицкий, Зарайский, Серебряно-Прудский районы, а также территория вокруг знаменитого Можайского водохранилища. В целом, приходится повторить давно известную истину: западные и северные территории чище восточных и южных, дальние - лучше ближних.



Вопрос о транспортной доступности для области давно перешел в разряд «наболевших» и «неразрешимых». Всем известно, что подмосковные дороги перегружены, и обстановка вряд ли будет улучшаться. Меры, принимаемые властями региона для борьбы с пробками (прокладка новых трасс и расширение старых, сооружение новых развязок и эстакад) явно не поспевают за строительством домов и увеличением подмосковного населения, половина которого ежедневно ездит в мегаполис на работу.

Правда, в конце прошлого года областные власти объявили о намерении ограничить жилую застройку в связи с перегруженностью дорог, однако огромное количество уже запущенных проектов будет, конечно, доведено до конца – со всеми вытекающими последствиями. Всего за последние семь лет в области появилось 30 млн кв. м жилья, в планах на 2008 г. – еще более 7 млн кв. м. Наиболее плотная застройка – в Одинцовском, Ленинском, Красногорском, Люберецком и Мытищинском районах. Это отражается не только дорожной ситуации, но и на качестве жизни вообще: тихими и уединенными эти места не назовешь.

Самые загруженные (точнее – перегруженные) трассы Подмосковья – Ленинградское, Ярославское, Рязанское и Горьковское шоссе. Относительно свободны Новорижское, Пятницкое и Волоколамское (пока свободны, поскольку эти направления активно застраиваются многоэтажками и коттеджными поселками).

Еще одна больная для подмосковных девелоперов тема - инженерные коммуникации. До недавнего времени при новом строительстве в области по большей части использовали уже имеющиеся сети, что привело к их почти полному износу. Теперь при сооружении жилья приходится возводить дополнительные котельные и электростанции, иначе новые дома рискуют остаться без света и тепла.

Стоимость жилья

Последние десять лет доля москвичей среди покупателей подмосковных квартир постоянно росла. Это связано с безудержным дорожанием столичного жилья, которое неуклонно вытесняет людей, ориентированных на приобретение объектов экономкласса, за МКАД. При этом благодаря активному спросу цена квадратного метра в области увеличивается даже быстрее, чем в Москве, хотя местное жилье пока еще остается относительно доступным.

По данным компании «Миэль», средняя удельная стоимость предложения подмосковной «вторички» в феврале 2008 г. составила 2730 $/кв. м. С декабря 2007-го цена выросла на 7,4%, а объем предложения – на 22%. Но средняя стоимость – понятие весьма условное. В каждом городе и деревне цены на жилье формируются в зависимости от множества факторов. К примеру, в Реутове или Мытищах квартиру с отделкой не найдешь дешевле $140 тыс., а в деревне Медвежьи Озера (11 км от МКАД) за эти деньги можно купить полноценную «трешку». В более удаленном Дмитрове (50 км) «однушки» продаются за $65-100 тыс., а в деревне Судниково (100 км) еще можно отыскать вариант за $40 тыс.

Если в столице панельные многоэтажки строят теперь только для очередников, то в Подмосковье красные домики серии П44Т и им подобные растут как грибы, придавая живописным ландшафтам «типовую» строгость и единообразие. А вот элитных квартир или хотя бы качественных домов бизнес-класса в регионе практически нет. «Жилье для богатых» представлено в области исключительно коттеджами и особняками. Спрос на апартаменты высокого уровня здесь очень низок, так как состоятельные граждане традиционно перебираются в Москву либо селятся в частных домах. В регионе имеется всего три элитных комплекса: «Тихомирово» и «Земляничная поляна» в Кунцеве, «Русский модерн» в Жуковке. Квартиры там оцениваются в $7-10 тыс. за метр, что для клубного дома совсем недорого. Объекты бизнес-класса строят пока только в городах ближнего пояса. Лидер этого направления - Красногорск (в комплексе «Путилково-люкс», например, «однушка» без отделки продается всего за $90 тыс.).

Кстати, люди, готовые рискнуть и подождать, могут существенно сэкономить. В Подмосковье сейчас разрабатывается сразу несколько мегапроектов по сооружению целых городов «с нуля». Один из них – Константиново – был представлен на международной выставке MIPIM-2008. Город-спутник на 150 тыс. жителей и 9,1 млн кв. м появится в Домодедовском районе к 2015 г. Прямая железнодорожная ветка соединит Константиново с Павелецким вокзалом (это позволит добираться до центра столицы всего за 25 минут). Почти треть построек будут относиться к коммерческой недвижимости, что обеспечит поселок потребительской инфраструктурой и рабочими местами.

Более долгосрочный проект - «А101», реализация которого развернется в Ленинском районе в поясе 3-23 км от МКАД на территории 13 тыс. га. Здесь будут и многоэтажки, и коттеджи, и офисы, и даже скоростные трамваи. Правда, формировать населенный пункт планируется не менее 30 лет.



Зонирование

Условно Подмосковье делится на три зоны: ближнее (до 10 км от МКАД), среднее (10-50) и дальнее (от 50). Города ближнего пояса почти не отличаются от спальных районов мегаполиса. По транспортной доступности Реутов или Люберцы не уступают «замкадовым» районам вроде Кожухово или Новокосино, а по развитию инфраструктуры даже обгоняют их. Самыми экологически благополучными из городов-спутников считаются Королев и Одинцово.

«Среди населенных пунктов второго пояса высоким спросом пользуются Дмитров, Подольск, Чехов, Клин, Звенигород, - рассказывает Юлия Малькова, эксперт Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Сейчас они активно развиваются, а удаленность от столицы положительно влияет на экологию».

Какой же район и город в Московской области выбрать для покупки квартиры и проживания? Тут, конечно, каждый должен решать сам. С одной стороны, любое место хорошо по-своему, с другой – все зависит от личных предпочтений. Однако мы все же попросили экспертов поделиться своими «ощущениями», основанными на владении объективной информацией.

«Наиболее удачны с точки зрения соотношения стоимость-экология-инфраструктура-транспорт Троицк, Звенигород, Апрелевка и Дзержинский, - считает ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. – Пожалуй, цены там пока не достигли потолка, так что покупка недвижимости при переезде из Москвы позволит значительно улучшить жилищные условия, при этом, не слишком пострадав в плане транспортной доступности. Первые три города относятся к «среднему поясу», но расположены на наименее проблемных трассах, так что добраться до них можно достаточно быстро. Дзержинский – город-спутник (5 км от мегаполиса), и похвастаться хорошей экологией он не может. Зато с инфраструктурой жителям повезло: здесь хватает детских садов и школ, а в пяти минутах езды находится крупнейший торговый центр - Мега Белая дача».

«В третьем поясе удаленности от Москвы стоит отметить такой город, как Дубна, - добавляет Ю. Малькова. – Тема экологии здесь даже не обсуждается. Населенный пункт обладает развитой инфраструктурой и, что немаловажно, рабочими местами. Дубна подходит людям, которым не нужно ежедневно ездить в столицу».

«Для человека, который ищет чистый, зеленый, развитый город с недорогими квартирами, причем не планирует часто выбираться в Москву, на мой взгляд, оптимальны Сходня, Лобня, Пушкино, Сергиев Посад и Климовск, - полагает А. Аксенова. - Здесь лучше всего поселить пожилых родителей, к которым потом можно ездить в гости – отдыхать от шумной столицы».

Автор: Анна Моисеева
realestate.blog-blog.ru/

АИЖК ужесточает условия выдачи кредитов

Подтверждение доходов только по форме 2-НДФЛ и супруг в созаемщики:

"С 15 мая АИЖК не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами. Как пояснили "Ъ" в АИЖК, по таким сделкам высоки риски в случае возникновения семейных споров у заемщиков. Согласно новым стандартам, не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, только если участок под домом находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Кроме того, агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в первые два месяца его обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время.

Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних — возможным только с согласия органов опеки и попечительства".

Комерсантъ

Ипотека - дело молодых

Бери ипотеку смолоду

Вы молоды, у вас престижная работа и вы уже успели обзавестись семьей. Для полного счастья не хватает малого – собственного жилья. Но что делать, если совокупный семейный доход пока не исчисляется астрономическими суммами, а родственники не спешат жертвовать в пользу вашей квартиры своим «Бентли»? Возможно, пора задуматься об ипотечном кредите.

Конечно, и здесь возникает масса вопросов. Брать на короткий срок – слишком велики выплаты. Брать надолго – но через пару лет вы планировали прибавление семейства. А ребенок – это непредсказуемо возрастающие расходы с неминуемым сокращением доходов. Ведь мать (хотя бы первое время) вряд ли решиться оставить малыша ради работы. Значит, весь груз ипотеки и содержания жены и ребенка ляжет на сильные плечи главы семейства…

Кроме того, покупая свою первую квартиру, супруги задумываются о том, как бы получить максимальную сумму кредита. Хотя зарплата успешного специалиста растет ежегодно, квартира каждый год меняться не будет. Поэтому многие присматривают себе ипотеку «на вырост». «Пусть нам дадут сейчас больше денег. Первый год будет тяжело, зато будем жить в лучшем жилье!» – рассуждают такие заемщики.

Нужно помнить, что максимальная сумма кредита зависит не только от указанной банком процентной ставки, но и от многих других, менее явных параметров. На что же обратить внимание?

Позвать 100 друзей

Многие банки позволяют привлечь к выплатам кредита родственников. Если в качестве созаемщика выступят родители, это даст возможность увеличить размер предоставляемого кредита. Однако пожилых созаемщиков банки не любят, ограничивая предельный возраст заемщика на момент окончания выплаты кредита. Наиболее распространенный предельный возраст заемщика по истечении срока кредита – 60 лет. Однако особо продвинутые банки идут навстречу клиентам и дают возможность участвовать в ипотеке и более пожилым гражданам. Например, «Райффайзенбанк» готов к общению с клиентами до 65 лет, а группа «Уралсиб» пошла еще дальше: возраст заемщика на момент последнего платежа может составлять целых 70 лет! Вам кажется, это очень много? Задумайтесь, при двадцатилетнем кредите, который берет молодой человек в 25 лет, средний возраст его отца по окончании выплат вряд ли будет меньше 65.

Если же родители не подходят в качестве созаемщиков по объективным причинам (маленькая «белая» зарплата, преклонный возраст и т.п.), не расстраивайтесь: многие банки разрешают просить помощи у прочих родственников или даже друзей, как это сделали «Судостроительный банк» и «Уралсиб». Может быть, по такому случаю стоит возобновить общение с двоюродным братом?

Максимизировать выплаты!

Если вы хотите получить от банка больше денег, стоит примириться с тем, что придется и больше отдавать. Щедрее будет тот банк, который разрешит направлять на погашение ежемесячного платежа наибольшую сумму. Обычно банки позволяют своим клиентам расстаться с 50-60% ежемесячного дохода семьи. Однако если у заемщиков уже есть малыш или на их попечении находится другой неработающий член семьи, то банк учтет, что на его содержание потребуется больше средств, и уменьшит предельный размер платежа. А это скажется на сумме кредита.

Решить вопрос о сроках

Сейчас, когда стала доступна 30-летняя и даже 50-летняя ипотека, у молодого заемщика появился соблазн выбрать максимальный срок. Ведь таким образом можно сократить размер ежемесячных расходов и увеличить сумму кредита. Однако к решению этого вопроса нужно подходить с особым вниманием: во-первых, во многих банках параллельно со сроком растет и процентная ставка (в среднем на 0,5% за каждые 10 лет), а во-вторых, чем дольше срок, тем больше денег требует банк за обслуживание долга. Из-за высоких процентных ставок общие выплаты вырастут в разы.

Приведем в пример расчет кредитного калькулятора «Росевробанка».

Срок кредита, лет	Максимальный размер кредита	Сумма выплат за весь срок кредита	Процентные платежи, $	Переплата*, %	Справочно: ежемесячный платеж (округленно до целых) $1384, минимальный доход семьи в месяц $2768
10	100 000	166 080	66 080	66
15	121 500	249 120	127 620	105
20	134 000	332 160	198 160	148
30	145 300	498 240	352 940	243

*Переплата рассчитывается как отношение выплат по процентам к размеру полученного кредита.

Данная таблица показывает, что если за пользование заемными деньгами в течение 10 лет вам придется отдать еще 66% своих кровных средств, то за 30-летний кредит вы расплатитесь еще двумя такими же суммами. Подумайте, готовы ли вы ради увеличения стоимости квартиры на десять с хвостиком тысяч долларов отдать банку дополнительные сто тысяч?

Изучить схему платежей

Если вам нужна относительно небольшая сумма кредита (например, есть средства на внушительный первый взнос), зато хочется поскорее и «подешевле» расплатиться с кредитором, стоит присмотреться к банкам, использующим дифференцированную, или регрессивную схему платежей. В отличие от аннуитетной, когда размер платежа не меняется в течение всего срока кредита, дифференцированная схема предполагает постоянно уменьшающуюся сумму выплат. Это происходит потому, что платежи по погашению основного долга распределяются равномерно, а проценты рассчитываются от остатка кредитной задолженности, размер который постоянно снижается. В этом случае основной долг погашается быстрее, что позволяет заемщику потратить меньше денег на проценты банку.

Ложкой дегтя здесь является получаемая заемщиком сумма кредита. При прочих равных условиях максимальный размер кредита при дифференцированной схеме платежей будет процентов на 30 ниже, чем при стандартной аннуитетной.

Родить ребенка и получить отсрочку!

Главным плюсом ипотечных программ, ориентированных на молодую семью, могла бы стать зафиксированная банком в кредитном договоре возможность отсрочки платежа при рождении ребенка. Однако, к сожалению, российские банкиры не торопятся выводить на рынок такие услуги. За внедрение программ с отсрочкой платежа (желательно и по основному долгу, и по процентам) выступает и государство, но дело пока практически не сдвинулось с мертвой точки. Многие банки в принципе готовы предоставлять своим заемщикам отсрочки при наступлении «тяжелых жизненных обстоятельств», однако их стандартная длительность составляет всего 3 месяца. Вряд ли такой отрезок времени можно считать решающим для семьи с новорожденным.

По сути, есть только одна программа, которая дает длительную отсрочку по уплате ипотеки при появлении малыша. Это уже давно действующий кредит «Сбербанка» «Молодая семья».

По данной программе кредит может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30 лет. Минимальный первый взнос для семьи с ребенком составляет 5%, для семьи без детей – 10%. Срок кредитования – до 30 лет. В созаемщики можно (и даже нужно, так как банк требует наличие двух родственников-поручителей по кредиту) привлечь родителей молодых супругов до исполнения им 75 лет.

Чтобы облегчить ношу для молодой семьи, «Сбербанк» предоставляет два вида отсрочек платежей на весьма солидные сроки:

– на период строительства объекта недвижимости, сроком до двух лет;
– при рождении ребенка до достижения им возраста трех лет.

При этом банк разрешает не выплачивать тело кредита, тогда как на процентные платежи, которые на первых порах весьма велики, раскошелиться все равно придется. Особенностью ипотеки «Сбербанка» (не только этой программы) является дифференцированный способ погашения задолженности.

Подводим итоги

Очевидно, чтобы найти устраивающую лично вас программу, придется перерыть массу информации об ипотечных продуктах разных банков и рассчитать основные параметры кредита для каждого варианта. Стоит наметить также, на что вы будете ориентироваться в первую очередь:

1. Возможность получить длительную отсрочку по кредиту, когда ваш дом еще строится или же пока молодая мама сидит с малышом.
2. Возможность заплатить банку меньшие проценты. Здесь следует начать отбирать банки, предоставляющие возможность использовать схему уплаты кредита дифференцируемыми платежами.
3. Получить больше денег, чтобы купить лучшее жилье из возможного. Как вариант – «Сбербанк» (если вы имеете как приличный «белый» доход, так и заботливых родителей или другие источники средств). Или лояльный коммерческий банк, готовый учесть все дополнительные доходы и установить достаточно низкую процентную ставку.

В таблице ниже мы сравнили несколько банковских программ, сгруппировав их в зависимости от типа расчета платежей. Мы исходили из дохода московской семьи из двух человек без детей в $3000, собравшей 10-15% от стоимости жилья в качестве первого взноса, готовой взять долларовый кредит на 15 лет. Для каждого из приведенных банков, кроме «Сбербанка», был произведен расчет, исходя из максимально возможной суммы кредита. Так как «Сбербанк» готов выдавать значительно большие суммы (до $250 000 в нашем случае, однако ежемесячные платежи первых лет превысят $3000 дохода), для сопоставимости результатов мы приняли сумму кредита, близкую к средней по другим программам.

	Программы с дифференцируемой схемой платежей					Программы с аннуитетной схемой платежей
Банк	Сбербанк		Глобэкс-Дифф.		Газпромбанк	ВТБ24	Глобэкс-Анн.		Ником-студенческий
Срок кредита	15 лет
Процентная ставка, %	12,25	11,25			10,5	10,5	11,25		10
Ежемесячный доход семьи, $	3000
Сумма ежемесячных платежей, $	2050	1200		1500		1799		1200	1650
Максимальная сумма кредита, $	130 000	79 415		105 220		162 837		103 912	153 545
Коэффициент переплаты	91%	84%		78%		99%		108%	93%
Особенности кредита	Особая система расчета макс. суммы кредита	Минима-льный 1-й взнос - 15%						Минима-льный 1-й взнос - 15%

Автор: Екатерина Якушева
www.appartment.ru

О дизайне

Выбор штор - дело серьезное!

Итак, вы решили заказать шторы! Причины могут быть разные: вы решили "переодеть" окно к новому сезону или просто "одеть" его, потому что новая квартира и окно без штор совсем пустое; а может вы сделали ремонт и очень хотите, чтобы ваши новые шторы подчеркнули ваши старания или наоборот, вы хотите отвлечь внимание от не очень "свежего" ремонта и не очень новой мебели и т.д.. Комбинаций причин может быть много, поэтому не будем их все описывать, т.к. все они сводятся к одному - вам нужны новые шторы!

Читать дальше...