Бери ипотеку смолоду
Вы молоды, у вас престижная работа и вы уже успели обзавестись семьей. Для полного счастья не хватает малого – собственного жилья. Но что делать, если совокупный семейный доход пока не исчисляется астрономическими суммами, а родственники не спешат жертвовать в пользу вашей квартиры своим «Бентли»? Возможно, пора задуматься об ипотечном кредите.
Конечно, и здесь возникает масса вопросов. Брать на короткий срок – слишком велики выплаты. Брать надолго – но через пару лет вы планировали прибавление семейства. А ребенок – это непредсказуемо возрастающие расходы с неминуемым сокращением доходов. Ведь мать (хотя бы первое время) вряд ли решиться оставить малыша ради работы. Значит, весь груз ипотеки и содержания жены и ребенка ляжет на сильные плечи главы семейства…
Кроме того, покупая свою первую квартиру, супруги задумываются о том, как бы получить максимальную сумму кредита. Хотя зарплата успешного специалиста растет ежегодно, квартира каждый год меняться не будет. Поэтому многие присматривают себе ипотеку «на вырост». «Пусть нам дадут сейчас больше денег. Первый год будет тяжело, зато будем жить в лучшем жилье!» – рассуждают такие заемщики.
Нужно помнить, что максимальная сумма кредита зависит не только от указанной банком процентной ставки, но и от многих других, менее явных параметров. На что же обратить внимание?
Позвать 100 друзей
Многие банки позволяют привлечь к выплатам кредита родственников. Если в качестве созаемщика выступят родители, это даст возможность увеличить размер предоставляемого кредита. Однако пожилых созаемщиков банки не любят, ограничивая предельный возраст заемщика на момент окончания выплаты кредита. Наиболее распространенный предельный возраст заемщика по истечении срока кредита – 60 лет. Однако особо продвинутые банки идут навстречу клиентам и дают возможность участвовать в ипотеке и более пожилым гражданам. Например, «Райффайзенбанк» готов к общению с клиентами до 65 лет, а группа «Уралсиб» пошла еще дальше: возраст заемщика на момент последнего платежа может составлять целых 70 лет! Вам кажется, это очень много? Задумайтесь, при двадцатилетнем кредите, который берет молодой человек в 25 лет, средний возраст его отца по окончании выплат вряд ли будет меньше 65.
Если же родители не подходят в качестве созаемщиков по объективным причинам (маленькая «белая» зарплата, преклонный возраст и т.п.), не расстраивайтесь: многие банки разрешают просить помощи у прочих родственников или даже друзей, как это сделали «Судостроительный банк» и «Уралсиб». Может быть, по такому случаю стоит возобновить общение с двоюродным братом?
Максимизировать выплаты!
Если вы хотите получить от банка больше денег, стоит примириться с тем, что придется и больше отдавать. Щедрее будет тот банк, который разрешит направлять на погашение ежемесячного платежа наибольшую сумму. Обычно банки позволяют своим клиентам расстаться с 50-60% ежемесячного дохода семьи. Однако если у заемщиков уже есть малыш или на их попечении находится другой неработающий член семьи, то банк учтет, что на его содержание потребуется больше средств, и уменьшит предельный размер платежа. А это скажется на сумме кредита.
Решить вопрос о сроках
Сейчас, когда стала доступна 30-летняя и даже 50-летняя ипотека, у молодого заемщика появился соблазн выбрать максимальный срок. Ведь таким образом можно сократить размер ежемесячных расходов и увеличить сумму кредита. Однако к решению этого вопроса нужно подходить с особым вниманием: во-первых, во многих банках параллельно со сроком растет и процентная ставка (в среднем на 0,5% за каждые 10 лет), а во-вторых, чем дольше срок, тем больше денег требует банк за обслуживание долга. Из-за высоких процентных ставок общие выплаты вырастут в разы.
Приведем в пример расчет кредитного калькулятора «Росевробанка».
Срок кредита, лет | Максимальный размер кредита | Сумма выплат за весь срок кредита | Процентные платежи, $ | Переплата*, % | Справочно: ежемесячный платеж (округленно до целых) $1384, минимальный доход семьи в месяц $2768 |
10 | 100 000 | 166 080 | 66 080 | 66 |
15 | 121 500 | 249 120 | 127 620 | 105 |
20 | 134 000 | 332 160 | 198 160 | 148 |
30 | 145 300 | 498 240 | 352 940 | 243 |
*Переплата рассчитывается как отношение выплат по процентам к размеру полученного кредита.
Данная таблица показывает, что если за пользование заемными деньгами в течение 10 лет вам придется отдать еще 66% своих кровных средств, то за 30-летний кредит вы расплатитесь еще двумя такими же суммами. Подумайте, готовы ли вы ради увеличения стоимости квартиры на десять с хвостиком тысяч долларов отдать банку дополнительные сто тысяч?
Изучить схему платежейЕсли вам нужна относительно небольшая сумма кредита (например, есть средства на внушительный первый взнос), зато хочется поскорее и «подешевле» расплатиться с кредитором, стоит присмотреться к банкам, использующим дифференцированную, или регрессивную схему платежей. В отличие от аннуитетной, когда размер платежа не меняется в течение всего срока кредита, дифференцированная схема предполагает постоянно уменьшающуюся сумму выплат. Это происходит потому, что платежи по погашению основного долга распределяются равномерно, а проценты рассчитываются от остатка кредитной задолженности, размер который постоянно снижается. В этом случае основной долг погашается быстрее, что позволяет заемщику потратить меньше денег на проценты банку.
Ложкой дегтя здесь является получаемая заемщиком сумма кредита. При прочих равных условиях максимальный размер кредита при дифференцированной схеме платежей будет процентов на 30 ниже, чем при стандартной аннуитетной.
Родить ребенка и получить отсрочку!Главным плюсом ипотечных программ, ориентированных на молодую семью, могла бы стать зафиксированная банком в кредитном договоре возможность отсрочки платежа при рождении ребенка. Однако, к сожалению, российские банкиры не торопятся выводить на рынок такие услуги. За внедрение программ с отсрочкой платежа (желательно и по основному долгу, и по процентам) выступает и государство, но дело пока практически не сдвинулось с мертвой точки. Многие банки в принципе готовы предоставлять своим заемщикам отсрочки при наступлении «тяжелых жизненных обстоятельств», однако их стандартная длительность составляет всего 3 месяца. Вряд ли такой отрезок времени можно считать решающим для семьи с новорожденным.
По сути, есть только одна программа, которая дает длительную отсрочку по уплате ипотеки при появлении малыша. Это уже давно действующий кредит «Сбербанка» «Молодая семья».
По данной программе кредит может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30 лет. Минимальный первый взнос для семьи с ребенком составляет 5%, для семьи без детей – 10%. Срок кредитования – до 30 лет. В созаемщики можно (и даже нужно, так как банк требует наличие двух родственников-поручителей по кредиту) привлечь родителей молодых супругов до исполнения им 75 лет.
Чтобы облегчить ношу для молодой семьи, «Сбербанк» предоставляет два вида отсрочек платежей на весьма солидные сроки:
– на период строительства объекта недвижимости, сроком до двух лет;
– при рождении ребенка до достижения им возраста трех лет.
При этом банк разрешает не выплачивать тело кредита, тогда как на процентные платежи, которые на первых порах весьма велики, раскошелиться все равно придется. Особенностью ипотеки «Сбербанка» (не только этой программы) является дифференцированный способ погашения задолженности.
Подводим итогиОчевидно, чтобы найти устраивающую лично вас программу, придется перерыть массу информации об ипотечных продуктах разных банков и рассчитать основные параметры кредита для каждого варианта. Стоит наметить также, на что вы будете ориентироваться в первую очередь:
1. Возможность получить длительную отсрочку по кредиту, когда ваш дом еще строится или же пока молодая мама сидит с малышом.
2. Возможность заплатить банку меньшие проценты. Здесь следует начать отбирать банки, предоставляющие возможность использовать схему уплаты кредита дифференцируемыми платежами.
3. Получить больше денег, чтобы купить лучшее жилье из возможного. Как вариант – «Сбербанк» (если вы имеете как приличный «белый» доход, так и заботливых родителей или другие источники средств). Или лояльный коммерческий банк, готовый учесть все дополнительные доходы и установить достаточно низкую процентную ставку.
В таблице ниже мы сравнили несколько банковских программ, сгруппировав их в зависимости от типа расчета платежей. Мы исходили из дохода московской семьи из двух человек без детей в $3000, собравшей 10-15% от стоимости жилья в качестве первого взноса, готовой взять долларовый кредит на 15 лет. Для каждого из приведенных банков, кроме «Сбербанка», был произведен расчет, исходя из максимально возможной суммы кредита. Так как «Сбербанк» готов выдавать значительно большие суммы (до $250 000 в нашем случае, однако ежемесячные платежи первых лет превысят $3000 дохода), для сопоставимости результатов мы приняли сумму кредита, близкую к средней по другим программам.
| Программы с дифференцируемой схемой платежей | Программы с аннуитетной схемой платежей |
Банк | Сбербанк | Глобэкс-Дифф. | Газпромбанк | ВТБ24 | Глобэкс-Анн. | Ником-студенческий |
Срок кредита | 15 лет |
Процентная ставка, % | 12,25 | 11,25 | 10,5 | 10,5 | 11,25 | 10 |
Ежемесячный доход семьи, $ | 3000 |
Сумма ежемесячных платежей, $ | 2050 | 1200 | 1500 | 1799 | 1200 | 1650 |
Максимальная сумма кредита, $ | 130 000 | 79 415 | 105 220 | 162 837 | 103 912 | 153 545 |
Коэффициент переплаты | 91% | 84% | 78% | 99% | 108% | 93% |
Особенности кредита | Особая система расчета макс. суммы кредита | Минима-льный 1-й взнос - 15% | | | Минима-льный 1-й взнос - 15% | |
Автор: Екатерина Якушева
www.appartment.ru
