Долевое строительство - за и против

Принимая решение о покупке жилья, граждане в большинстве своем оказываются в ситуации выбора между новой квартирой и так называемой "вторичкой". Есть свои "за" и "против" в обоих случаях. Новая квартира - это не только новые стены, но и что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие "истории объекта", а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Опять же новая квартира стоит дороже, чем типичная "хрущевка" или "брежневка". На сегодня нередко, склоняясь к выбору нового жилья, покупатели прибегают с известной схеме приобретения квартиры в рассрочку - заключению договора о долевом строительстве, иначе инвестиционного договора.

Одна из проблем для граждан - страх потерять свои средства на этапе строительства дома. Ведь деньги, пусть и не полностью, отданы, а самого объекта еще нет. От страха можно избавиться, собрав информацию о застройщике. Чтобы не кусать потом локти, нужно подходить к этому вопросу взвешенно, узнать о репутации фирмы, построенных ею объектах, о сроках строительства, не лишнее - поговорить с людьми, которые сотрудничают с ней. Иначе можно связаться с предприятием, "специализирующимся" на долгостроях и пятилетками ждать ключей от квартиры, или купить квартиру в доме, построенном на проблемном землеотводе.

Самая типичная проблема для тех, кто выбрал "долевку" уже прозвучала - сроки строительства, вернее, их срыв. На сегодня есть застройщики, которые в договорах устанавливают для себя штрафные санкции за то, что не вовремя сдали объект. Но чаще, этот пункт игнорируется, и сроки в договорах указываются расплывчатые: "конец года", "конец квартала", ничего не говорится о том, какая компенсация предусматривается, если строительство затянется. Еще одно опасение дольщиков - гарантии возврата вложенных средств в случае изменения их собственной кредитоспособности. Проще говоря, опасение, что всякое может случится, вдруг 50% будут выплачены, а потом наступят черные дни и денег не будет? Удастся ли в таком случае вернуть ранее вложенные суммы? Надо сказать, что такие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые, выполняемые обязательства по возврату средств. Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу, так называемой уступки права требования. Так, если инвестор оплатил упомянутые 50% стоимости жилья, то ему возвращается аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо строители.

Но, несмотря на определенные риски, долевое строительство пользуется заслуженным спросом. При этом, кто-то покупает новое жилье на стадии отделочных работ, но тогда цена существенно повышается, кто-то предпочитает заключить договор с застройщиком на раннем этапе строительства, и тем самым растягивает оплату. У многих людей нет суммы для приобретения квартиры сразу. Долевое участие в строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. На деле учитывается и рыночная стоимость жилья. Если себестоимость одинакового жилья в разных районах города - одна и та же, то рыночная цена - выше в центре.

Источник: VNV.ru

Долевое строительство - как избежать обмана

Вы заключили договор на участие в инвестировании строительства. Согласно договору, вы являеетесь соинвесторами и вам полагается квартира. Есть ли возможность узнать числится ли эта квартира за вами или ее еще кому-то продали?

Определенные гарантии получения квартиры вы можете получить только в одном случае: если с вами был заключен договор на участие в долевом строительстве, и разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005г (дата вступления в силу закона № 214-ФЗ ""Об участии в долевом строительстве ..."). Согласно ст.17 названного выше Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Во всех остальных случаях, т.е. при заключении другого типа договора или если разрешение на строительство дома получено ранее 1 апреля 2005г, до момента регистрации права собственности на квартиру кроме как у застройщика узнать судьбу квартиры невозможно.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

"Доступное жилье" не получается...

Программу "Доступное жилье" в 2007 году могут фактически свернуть. Такие неутешительные прогнозы дают эксперты, анализируя результаты первого этапа нашумевшего нацпроекта.

Основная цель программы - к 2010 году предоставить возможность хотя бы двум третям граждан приобрести отдельное жилье. Первый камень преткновения, который возник на пути, - пробелы в правовой базе. Их попытались ликвидировать: внесли изменения в Гражданский и Налоговый кодексы; приняли новый Жилищный и Градостроительный кодексы; разработали еще несколько федеральных законов. Однако возникли и другие проблемы.

Еще когда только обсуждалась программа "Доступное жилье", некоторые эксперты-аналитики прогнозировали, что при нынешней ситуации на строительном рынке и в сфере ЖКХ проект приведет к скачку цен на квадратные метры. И в начале 2005 года цены действительно взлетели. В первую очередь, это коснулось Москвы и Петербурга, затем почти всех крупных регионов. Эксперты объясняют это, прежде всего, недостатком предложений на строительном рынке. А эта проблема возникла не на пустом месте.

Строители сошлись во мнении, что новый Федеральный закон № 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов" учитывает интересы только частных инвесторов - в ущерб интересам застройщиков. И прекратили приобретать новые участки под застройку. Например, в Санкт-Петербурге в 2005 году не заложили ни одного нового дома, строительство которого попадало бы под действие нового закона.

Еще несколько причин роста цен на жилье в 2005-2006 годах на фоне недостатка предложений и низких доходов населения: в оборот пошли "ипотечные" деньги и различные субсидии; снижение банковских процентов; падение курса доллара США (до 90% всех сделок на рынке недвижимости происходило в американской валюте).

Источник zrpress.ru

А-101. Пригород - сад

В Ленинском районе Московской области стартует масштабный проект комплексной реконструкции и застройки территории, получивший название А-101. Речь идет не о создании нескольких микрорайонов, а о возведении целого города на площади около 13 тыс. га.

Проектировщики предполагают дополнить сложившуюся в Ленинском районе Подмосковья жилую застройку, максимально сохранив природный ландшафт. Наряду с многоэтажками тут появятся таунхаусы, коттеджи, загородные виллы. Кроме того, жители нового территориального образования будут обеспечены всем необходимым — от магазинов до развлекательных центров. Запланировано создание более 100 тыс. рабочих мест. Участники проекта намерены решить также проблемы транспорта и экологии.


О Ленинском районе
Земли, предназначенные для освоения, расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе 3–23 км от МКАД и составляют почти одну треть Ленинского района. Юго-западное направление Подмосковья называют одним из наиболее перспективных с точки зрения строительства. Интерес к этой территории подтверждается высоким спросом на землю и объекты городской и загородной недвижимости.

Район с населением около 170 тыс. человек входит в число лидеров по уровню жизни, количеству возводимого жилья, объему выпускаемой сельскохозяйственной продукции, розничной торговли, уровню среднемесячной заработной платы, интенсивности дорожного строительства и развитию транспорта. Тут насчитывается пять научно-исследовательских институтов, работают филиалы ряда московских вузов. Местный административный центр — город Видное.

На территории района много прудов, озер и рек, а вот промышленных предприятий практически нет. Его леса и парки входят в зеленый пояс столицы. Недаром юго-западная часть региона известна своей рекреационно-оздоровительной направленностью. Еще в 30-х годах XX века тут начали строить санатории, пансионаты и дома отдыха.

Главной магистралью Ленинского района является Калужское шоссе, или трасса А-101, являющаяся продолжением московской улицы Профсоюзной. Это самое короткое сквозное шоссе из всех основных областных радиальных магистралей, оно не загружено транспортом, имеет качественное покрытие и постоянно освещено в темное время суток вплоть до Московского малого кольца (бетонки), расположенного в 30 км от МКАД.


Концепция застройки
Заказчиком проекта А-101 выступила районная администрация. Его глава Василий Голубев подчеркнул заинтересованность в привлечении инвестиций в освоение подведомственной ему территории. Неслучайно местными властями было поддержано предложение управляющей компании «Масштаб» о создании автономного и самодостаточного жилого сообщества.

Площадь земель, охваченных проектом А-101, составляет 13 тыс. га, 6 тыс. из которых находятся в собственности УК «Масштаб». Земли, предназначенные для освоения, на востоке граничат с микрорайонами Бутова и с Щербинкой, на западе — с Киевским шоссе.

В основе проекта лежит идея нового образования, названного авторами современным загородом и предполагающего сочетание комфорта городской жизни с достоинствами сельской. На территории А-101 появится 13 млн. кв. м жилья в разноэтажных объектах (от типичных городских высоток до малоэтажных домов, резиденций, коттеджей). Все дома, а также необходимые элементы инфраструктуры обеспечат электричеством, теплом, водой (будут созданы специальные генерирующие мощности). Население сможет пользоваться качественными дорогами, общественный транспорт сделает доступными не только местные, но и междугородние переезды. Создание дополнительных учебных и рабочих мест позволит жителям получать образование и трудиться недалеко от дома. По предварительным прогнозам в районе будет занято около 30 % его населения.

Детальная проработка концепции нашла свое отражение в мастер-плане, регламентирующем основные градостроительные вопросы: функциональное зонирование территории, расположение ключевых объектов, ориентировочную плотность застройки, стратегию поэтапного освоения земель, необходимые объекты инфраструктуры, развитие транспортной сети, общую концепцию ландшафтного дизайна. Реализация проекта рассчитана на 30–50 лет и будет проходить поэтапно. В 2007 году намечено возвести около 300 тыс. кв. м жилья, начать возведение бизнес-парка и ряда других ключевых объектов. Когда проект будет завершен, численность населения Ленинского района увеличится на 300 тыс. человек.


Детали проекта
Предполагается поэтапная реализация проекта. В 2006 году закончилась предварительная стадия: в течение двух лет специалисты изучали мировой опыт комплексного развития территорий и на его основе разрабатывали единый мастер-план.

В период с 2007 по 2014 год будет утвержден генеральный план и начато освоение ключевых участков будущего города, определяющих его облик. При этом строительство дорог, школ, детских садов, объектов торгового, культурного и общественного назначения, то есть всей инфраструктуры пойдет параллельно с возведением жилья.

Не все этапы представлены в мастер-плане отчетливо. Понятно, что по мере освоения пространства в генплан будут вносить необходимые изменения, учитывающие новые экономические и социальные требования.

Земля поделена на четыре сектора, вполне самостоятельные и самодостаточные, с ярко выраженными архитектурно-планировочными особенностями: северный, западный, южный и восточный. Внутри каждого с помощью системы дорог и лесопарковых зон выделят районы и отдельные кварталы, намеренно подчеркивая их разнообразие. Помимо жилья во всех будет центр торговли и услуг, культурный центр, зона отдыха. Вообще уход от скучных типовых конструкций — главный принцип проекта. Доминантой нового города станет деловой центр вблизи Калужского шоссе.

Жилая застройка должна охватить не менее 80 % территории. Преимущественно будут возводить дома элитного и бизнес-класса, хотя запланировано и создание небольших микрорайонов экономкласса. Характер застройки станет меняться в зависимости от окружения, гармонично сочетаясь со сложившейся средой. Так, северные и восточные районы территории, расположенные рядом с Бутово, логично застраивать многоэтажными домами и жильем средней этажности. На участке северного сектора, прилегающем к МКАД, тоже появятся высотки, этажность которых будет уменьшаться по мере продвижения вглубь территории района.

Основную часть западных участков отведут под коттеджную застройку низкой плотности с небольшим процентом среднеэтажного и многоэтажного жилья. На больших земельных участках южных районов возведут дорогие виллы.

Каждый микрорайон окружат поясом из деревьев и газонов. Причем авторы проекта хотят добиться ощущения естественности природного ландшафта, поэтому деревья посадят вразброс, а улицы и пешеходные дорожки лишат прямолинейности. Зеленые коридоры внутри микрорайонов создадут небольшие уютные жилые кварталы со своими локальными центрами общественной жизни. По замыслу разработчиков, ни один участок, ни одна дорога, ни один квартал не повторится.

Инфраструктура города складывается из объектов квартального, районного, секторального зонирования. Главным центром деловой активности региона станет бизнес-парк. Он разместится в центральной части застраиваемой территории, вблизи трассы А-101, ведущей к магистрали М-3 и аэропорту Внуково. Биснес-парк будет территориально доступен как для местных жителей, так и для гостей.

На противоположной стороне главной магистрали появятся центры образования, здравоохранения и досуга. На берегу естественного озера будут построены библиотека, университет с уютным городком для студентов и преподавателей, кинотеатр, крытый спортивный зал и театр.

Главные дороги соединят кварталы. В каждом предусмотрят магазины, объекты бытового назначения. В целом под социальную инфраструктуру отведут 1,5 млн кв. м площади. Здесь намечено возведение более 60 новых школ, 150 детских садов, 20 поликлиник и три больницы на уровне мировых стандартов.

Транспортная стратегия проекта предусматривает развитие дорожной сети внутри всей территории застройки и магистралей, связывающих ее с другими регионами Подмосковья. В планах — расширение Калужского шоссе и всех межпоселковых дорог, а также строительство трассы Солнцево — Бутово — Видное, своеобразного дублера МКАД. Новая дорога должна помочь разгрузить и последнюю, и Калужское шоссе. Магистраль будет перехватывать и перенаправлять транспорт, движущийся к Москве, и распределять его по основным московским магистралям.

За время реализации проекта площадь дорожного полотна увеличится в два раза. В дополнение к А-101 появятся семь маршрутов доступа, которые перенаправят транспортные перевозки с Калужского шоссе на автомагистрали М-2 и М-3 (у восточной границы территории).

Внутренние транспортные потоки будут проходить по четко определенным маршрутам. Проектировщики намерены исключить сквозное движение в жилых кварталах, направляя его в обход.

Общественный транспорт пополнят скоростными трамваями, который свяжет новый район с тремя линиями метро: Калужско-Рижской (ст. м. «Юго-Западная»), Сокольнической (ст. м. «Теплый Стан») и Серпуховско-Тимирязевской (ст. м. «Бунинская Аллея»). В перспективе возможно создание железнодорожной ветки от аэропорта Внуково.

Сумма инвестиций в развитие транспортной сети в Ленинском районе Московской области составит порядка 50–100 млн долл.

Природная экосистема включена в проект как основа для создания парков, скверов, зон отдыха. Естественные зеленые массивы не просто не сократят, но и увеличат. Причем деревья будут выращивать внутри жилых массивов, создавая так называемые жилые леса. Особенно эффектно они будут смотреться в коттеджной застройке, где плотность заселения невелика.

Экологическая модель проекта предполагает использовать сложившуюся систему оврагов, делающих местность особенно живописной. На наиболее красивых и высоких участках запланировано строительство вилл с террасами. Продуманы и меры борьбы с эрозией почв с помощью посадок узких полосок деревьев. В ландшафт кварталов и зон отдыха отлично впишутся озера, пруды и реки.

Главным источником энергии района станет природный газ (запланировано возведение электростанции). С его помощью жителей обеспечат теплом, электричеством и горячей водой. Районы плотной застройки собираются снабжать централизованно, для отопления коттеджных поселков используют независимые теплосистемы.

Холодная вода будет поступать как от водоочистного завода, так и из ряда буровых скважин. Комбинация этих ресурсов позволит удовлетворить потребности населения в питьевой воде.

Источник: IRN.ru

Кто кого пересидит.

Цены на жилье в столице выросли до такого уровня, что квартиру стало невозможно купить даже достаточно обеспеченным людям. Что называется "покупатели ушли с рынка". Но продавцы не спешат снижать цены на квартиры. Вот что сообщает IRN.ru

Теперь представителям среднего класса купить в столице квартиру «с нуля» стало невозможно. По словам Вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева речь шла о людях, чей доход на одного человека составляет не менее 3 тыс. долларов.
Приобретение жилья представителями среднего класса стало невозможным из-за резкого скачка цен на жилье в прошлом году. По данным Российской гильдии риэлторов, в Москве цены на столичном рынке жилой недвижимости выросли на 75-80%, в Подмосковье - на 115-118%, в Санкт-Петербурге - на 120%.
В настоящее время рынок стабилизировался, и покупатели ждут, как будет вести себя рынок жилой недвижимости весной, когда в прошлом году начался скачок цен, отмечают эксперты.
"С рынка ушли представители среднего класса, на которых приходилось две трети покупок на рынке жилья в столице. В настоящее время спрос по сравнению с 2006 годом на квартиры сократился в три раза", - сообщил Константин Апрелев.
В то же время эксперты РГР ожидают в ближайшие месяцы повышения интереса жителей столицы к найму жилья, так как "это стало хорошей альтернативой покупке квартиры", - сообщает ИА «Интерфакс».

Налоговые льготы при ипотеке

Получение налогового вычета при ипотеке – это один из существенных плюсов ипотечного кредитования. ЖНК и прочие альтернативы ипотеки как способа решения жилищных проблем, не дают такого преимущества.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться:

расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенных строительством дома или квартиры без отделки.

В качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 1 000 000 рублей. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
акт о передаче квартиры покупателю;
платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет, (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
кредитный договор.
Этот пакет документов предоставляется в налоговые органы вместе с налоговой декларацией по окончании года. Либо можно, не дожидаясь конца года, подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет.

К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни.

Источник: IpoHelp.ru

Перекредитование

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее ипотечным договорам, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

На сегодня заемщики для погашения первоначального ипотечного кредита вынуждены брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

Другой вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от $500 до $2000. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит $150-200.

Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но не за горами тот день, когда перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

Источник: IpoHelp.ru

Стройсберкассы - мнение "против"

Для немца стройсберкасса – уже не то. Тем более для нас

Президент и «альтернативная» партия власти «Справедливая Россия» придумали, как сделать жилье «еще доступнее». На этот раз хитом сезона объявлены стройсберкассы. К слову сказать, нынешняя попытка запустить этот инструмент далеко не первая. Однако, раньше, закон о стройсберкассах достаточно жестко блокировала Госдума. Тем не менее, совсем недавно очередной «сберкассовский» (или правильнее «сберкассовый»?) законопроект внесли на рассмотрение в Госдуму лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и депутат (доктор экономических наук) Оксана Дмитриева. Причем, на этот раз шансы законопроекта достаточно высоки. Ведь сам гарант Конституции, выступая на заседании Госсовета, проходившем в Казани, произнес: «Во многих странах хорошо зарекомендовала себя, и накопительная система приобретения жилья через так называемые стройсберкассы… Думаю, что мы могли бы в сжатые сроки обеспечить соответствующую законодательную базу для работы подобных механизмов в России».

Займы только для вкладчиков и не сразу

Теперь самое время разобраться, каким очередным благом нам грозят власти. Родиной строительных сберкасс принято считать Германию. Впрочем, сегодня они довольно активно двигаются на Восток. Дошли уже до Казахстана, правда, миновав Россию. Замечу, что апологеты (защитники) немецкого опыта часто противопоставляют немецкие стройсберкассы американской двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов. С американской системой мы уже познакомились (она описана в материале этой же рубрики «Ипотеку облегчит фондовый рынок» от 19.01.2007). Теперь давайте познакомимся с немецкой системой.
По сути стройсберкасса напоминает кассу взаимопомощи. Человек, вступающий в нее, открывает счет и в течение какого то времени вносит на этот счет деньги. На них начисляются проценты (правда, ниже, чем по банковскому вкладу). Кода на счете вкладчика накапливается 30-50% стоимости жилья, он получает право воспользоваться ссудой (займом), в размере недостающих 50-70% стоимости жилья. Ссуда выдается под процент (так же более низкий, чем процент по банковским кредитам).
Источником средств, для ссуды служат упомянутые вклады граждан и плата заемщиков за пользование займами (взятыми в стройсберкассе). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Как мы уже знаем, обе ставки ниже, чем в банках. Логика проста: несколько лет ты кредитуешь сограждан под невысокий процент, потом они кредитуют тебя тоже под невысокий процент.
Кстати, из этой схемы понятно, почему жилищный займ в стройсберкассе может получить только ее вкладчик, причем только по истечении нескольких лет, в течение которых он ежемесячно делал вклады

Попытайтесь догнать поезд

Законопроект, внесенный «Справедливой Россией» предусматривает, что процентные ставки по вкладу и по ссуде не могут отличаться более чем на 3%. То есть, если вы кладете деньги под 9% годовых, то через несколько лет получите займ под 12%.
Авторы закона считают, что эта схема позволит купить жилье тем гражданам, для кого обычный ипотечный кредит слишком тяжел. Правда, они сами, похоже, еще не очень определились, откуда же возьмется «легкость» и доступность в схеме, которую предлагают стройсберкассы. Рассмотрим уже приведенный пример. Вы кладете деньги под 9% годовых и рассчитываете на займ под 12%. Замечательно! Но чем эти условия отличаются от условий по обычному банковскому вкладу и обычному ипотечному кредиту? Да собственно только тем, что на обычный вклад сегодня деньги на несколько лет можно поместить под 10-12%. Кроме того, если в обычном банке ипотечный кредит (под те же 12%) сегодня можно получить в течение нескольких недель, то клиенту стройсберкассы свой займ придется ждать годы. То есть, стройсберкасса предлагает заведомо менее выгодные условия, чем уже существующие банковские схемы.
Тогда предположим, что вы кладете деньги под 5% годовых, и рассчитываете на займ под 8%, ну или даже под 7%... В этом случае процент по займу получается значительно ниже, чем сегодняшние ставки по ипотечным кредитам. Но! Обратите внимание, что прежде чем получить займ в стройсберкассе, вы должны продержать свои деньги несколько лет на вкладе под немыслимо низкие 5% годовых. Положив деньги на такой вклад, вы не сможете угнаться ни за ценами на жилье ни даже просто за инфляцией. Накопление половины суммы потребной для покупки жилья может превратиться в попытку догнать поезд. Пока человек будет несколько лет вкладывать деньги и ждать своей очереди на кредит в ЖНК, жилье может вздорожать в несколько раз.

А субсидии будут? А залог нужен?

Если стройсберкассы проигрывают обычной ипотеке в финансовом аспекте, то может быть, у них есть другие козыри? В ходе упомянутого выступления на Госсовете, Владимир Путин, например, заявил, что: «В отличие от обычных ипотечных банков, в таких кассах нет требований по ликвидной залоговой недвижимости, и при этом вкладчикам оказывается солидное государственное субсидирование».
В Европе государство действительно поддерживает стройсберкассы (в Австрии оно субсидирует ставку по займам в размере 4% годовых в евро). Но Россия – другая страна. У нас, например, с 2000 г. действует госпрограмма жилищных субсидий для молодых семей. С того времени ни одна (!) семья Свердловской области не получила ни копейки в рамках этой программы… Да и сама постановка вопроса об использованиях бюджетных денег для субсидирования стройсберкасс и увеличения СПРОСА на жилье – достаточно спорна. Может лучше вложить деньги в увеличение ПРЕДЛОЖЕНИЯ на этом и без того дефицитном рынке…
Что касается утверждения Президента о том, что для получения займа в стройсберкассе не нужен залог, то и здесь не все так гладко. Потому что одна из авторов законопроекта о стройсберкассах Оксана Дмитриева уже дает к своему закону следующие пояснения: «Если невозможно обеспечение жильем, его могут заменить ценные бумаги, земельный участок… Или кредит может быть выдан под обеспечение третьего лица». Опять никаких преимуществ…

Из Европы стройсберкассы уходят

Примерно в те же дни, когда в Казани Владимир Путин агитировал за стройсберкассы членов Госсовета, мне в рамках семинара Клуба открытой журналистики «Из первых уст» удалось поговорить на эту же тему с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Она заметила, что создание стройсберкасс имеет смысл только в тех странах, где процент по банковским вкладам ощутимо выше инфляции. Тогда более низкий процент по вкладам в стройсберкассах не будет обесценивать деньги вкладчика. Например, если инфляция в стране 1%, а ставки по банковским депозитам 4%, то ставка по вкладу в стройсберкассе может быть 3%. Это нормально. Но в России ставка по банковским депозитам практически равна инфляции.
Впрочем, даже в Европейских странах сегодня граждане пользуются стройсберкассами только чтобы сформировать сумму для первого взноса на покупку жилья (до 20% его стоимости), а на остальную сумму берут ипотечный кредит. Все это приводит к тому, что в Западной Европе бизнес стройсберкасс сжимается и они вынуждены искать новые рынки. Поэтому они идут в Восточную Европу, в Казахстан и в Россию. Вопрос «а нам оно нужно?» остается открытым.

Отечественный аналог

Замечу, что в России существует уменьшенный аналог стройсберкасс – жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Точнее, некоторые из ЖНК работают действительно по схеме близкой к стройсберкассе. Правда, таких кооперативов ну очень немного. На Урале, например, он только один – «Урало-Сибирский жилищно-строительный кооператив» («Урало-Сибирский ЖСК»). Все остальные ЖНК – это финансовые пирамиды либо инструмент обхода закона о долевом строительстве.
Урало-Сибирский ЖСК существует, в Екатеринбурге с 1969 г. С того времени он несколько раз перерегистрировался, но всегда «перетаскивал» с собой всех пайщиков и уже обеспечил жильем около пятисот семей. Как заметил председатель его правления Александр Вейде, даже в прошлом году, с его безумно растущими ценами на жилье, полтора десятка пайщиков ЖСК смогли получить займы, которых хватило не покупку квартир. Это дает надежду, что стройсберкассы смогут работать в России. Но проблема в том, что на один честный ЖНК у нас приходится несколько десятков пирамид. Неужели, при становлении стройсберкасс, нам придется столкнуться с этим же?

Андрей Губанов liberal_[at]_e1.ru

Источник Екатиренбург On-line

Стройсберкассы - мнение "за".

Законопроект о строительных сберегательных кассах планируется внести в Госдуму уже в этом месяце. Документ предполагает создание в нашей стране жилищно-накопительной системы, являющейся альтернативой ипотеке и рассчитанной на людей с невысокими доходами.
Идея стройсберкасс (ССК) витает в воздухе на протяжении почти семи лет. В 2000 г. депутаты нижней палаты парламента Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Валерий Зубов и Владислав Резник разработали законопроект,предполагавший создание в России жилищно-накопительной системы по образу и подобию немецких стройсберкасс. Документ дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. В то время обеспечить россиян доступным жильем планировалось исключительно с помощью американской модели ипотеки.

МИРОВЫЕ НАКОПЛЕНИЯ

Первая строительно-сберегательная касса возникла в Германии в 1885 году. Это был специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья.
При накоплении определенной суммы (как правило, 30-50% стоимости квартиры) клиент получал гарантированный кредит на срок от 7 до 15 лет. Ссуды немецких стройсберкасс были дешевле банковских ипотечных кредитов:государство компенсировало разницу в ставках "из своего кармана", стимулируя, таким образом, покупку жилья населением. Немецкая модель ипотечного кредитования довольно скоро была взята на вооружение Австрией и Францией.А в начале 1990-х система стройсберкасс стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря.
Так, в Словакии в первый же год работы стройсберкасс накопительная программа привлекла около 50 тыс. человек. А чешские ССК за аналогичный промежуток времени - порядка 200 тыс. участников. Через 10 лет работы уже 44,6%чехов и 50% словаков стали участниками системы стройсбережений.

ПРЕЗИДЕНТСКИЙ НАКАЗ

Хотя ипотека в ее классическом варианте неплохо прижилась на российской почве, панацеей для решения жилищных проблем населения она так и не стала. Сначала многих потенциальных заемщиков останавливали высокие процентныеставки по кредитам. Потом ставки стали постепенно снижаться, но зато поползли вверх цены на квартиры. Таким образом, с момента появления ипотеки в России ее возможностями смогли воспользоваться в основном достаточнообеспеченные граждане.
Когда стало очевидно, что до массовой ипотеки нашей стране далеко, интерес к стройсберкассам возник вновь. В течение 2006 года законопроект о ССК дорабатывала группа, в состав которой вошли представители СоветаФедерации, Министерства финансов, Министерства регионального развития, Центробанка РФ и др. В начале текущего года документ был передан на рассмотрение Правительства РФ (как предполагающий расходование бюджетныхсредств). Ответ должен прийти до конца февраля. В случае положительного решения законопроект отправится в Госдуму. Вносить его будут один из идеологов стройсберкасс Оксана Дмитриева и председатель Совета Федерации Сергей Миронов.
Как отмечает экс-депутат Государственной Думы РФ, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев, сегодня у документа большешансов на жизнь. Проект закона уже прошел согласования во всех заинтересованных ведомствах. Кроме того, идею создания ССК теперь поддерживает и президент России. На недавнем заседании президиума Госсовета в КазаниВладимир Путин заявил, что ипотека доступна лишь 10% населения России. Поэтому, по его словам, необходимо развивать альтернативный финансовый инструмент - систему стройсберкасс. При этом президент выразил желание, чтобы соответствующий законопроект был принят в ближайшее время.

ДИАЛОГИ О НАГРАДЕ

В том, что закон о ССК скоро появится в России, уже мало кто сомневается. Однако в каком виде - станет ясно не ранее третьего чтения. Новейшая история России знает немало примеров, когда к моменту окончательногоодобрения правительством федеральные законы претерпевали значительные изменения. И не всегда в лучшую сторону.
В своей нынешней редакции законопроект о ССК придерживается классической немецкой модели стройсбережений. В частности, документ предусматривает ежегодное поощрение вкладчиков из федерального бюджета - в размере 20% отежегодного прироста суммы вклада (максимальный размер премии в год - 14 тыс. руб.). Кроме того, клиентам стройсберкасс будут начисляться проценты по вкладам (как в классическом депозите). Их размер в законопроекте неопределен. Но, по словам Ивана Грачева, цифра будет близка к 3%.
Кроме того, на счета клиентов стройсберкасс предполагается перечислять дотационные средства в рамках программы Государственные жилищные сертификаты и "Материнский капитал" (крупное денежное пособие при рождении второгоребенка). По замыслу авторов законопроекта, это существенно упростит процедуру получения и реализации средств, полагающихся гражданам по закону, а также позволит обеспечить их целевое использование.
На казанском Госсовете Владимир Путин отметил, что он не против идеи премирования вкладчиков стройсберкасс за счет федерального бюджета. Однако сейчас трудно сказать, одобрит ли власть цифры, заложенные в нынешнейверсии закона о ССК. Не исключено, что в конечном итоге премию сделают чисто символической.
Стройсберкассы призваны минимизировать расходы граждан на покупку жилья в кредит. Но не отменить их вовсе. Российские ССК, как и их зарубежные аналоги, будут выдавать займы под определенный процент, пусть и невысокий."Замкнутость финансовых потоков данных учреждений позволит устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки по кредитам, - говорит одна из разработчиков законопроекта оССК, член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. По ее словам, в проекте нынешнего федерального закона определено, что процентные ставки по кредиту не могут быть выше размера процента по строительномусберегательному вкладу более чем на 3% годовых". Таким образом, кредиты будут выдаваться примерно под 6-7% годовых.

ВКЛАДЧИК ЗА ВКЛАДЧИКОМ

Кредиты на улучшение жилищных условий будут выдаваться вкладчикам стройсберкасс после накопления ими определенной части стоимости желаемой квартиры (условия оговариваются в каждом конкретном договоре). Кроме того,интересант должен дождаться своей очереди, номер в которой определяется на основании индивидуального накопительного показателя (своего рода рейтинг вкладчиков). Аналогичным образом поступают некоторые жилищныекооперативы: сумма внесенных пайщиком средств умножается на срок их работы в системе, и, таким образом, расставляются приоритеты.
К примеру, если вкладчик Иванов накопит 100 тыс. руб. (цифры условны) за один год, а Петров внесет в стройсберкассу 50 тыс. руб. за пять лет, рейтинг г-на Петрова будет выше. И он быстрее сможет приступить к этапуподбора квартиры. В этом, собственно, и заключается суть накопительной системы. Пока вкладчик не достигнет указанного в договоре порога накоплений (30-50% стоимости квартиры), его деньги работают на других участниковпрограммы, у которых, как и у него, нет нужной суммы для покупки жилья.
Впрочем, продвинуться в очереди можно будет не только за счет повышения рейтинга, но и путем определенных уступок. Так, если вкладчик согласится на меньшую сумму кредита, чем планировал (например, выбрав однокомнатнуюквартиру вместо двухкомнатной), сроки ожидания в очереди сократятся.

В ИНТЕРЕСАХ РЫНКА

По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, создание института стройсберкасс в долгосрочной перспективе будет стимулировать развитие стройиндустрии, пополнение госбюджета и снижениеинфляции - за счет связывания свободной денежной массы в стране и инвестирования средств в реальный сектор экономики.
Как считает председатель Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР), председатель совета директоров корпорации "Юринфо-Недвижимость" Павел Штепан, положительный эффект от создания стройсберкасс будетзаключаться еще и в развитии рынка строящегося жилья. "Поскольку ипотечные схемы кредитования сегодня плохо работают на рынке долевого строительства, именно ССК и жилищные кооперативы помогут сделать жилье в строящихсядомах доступным широким слоям населения", - считает г-н Штепан. В свою очередь, Иван Грачев отмечает, что появление в России системы строительно-сберегательных касс приведет к снижению нелегального и "серого" оборотасредств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке.

ЗАПАС ПРОЧНОСТИ

В условиях, когда ипотека - удел немногих, люди ищут иные, более демократичные пути покупки квартиры в кредит. Например, пользуются квазиипотечными программами (рассрочки от застройщиков на время возведения дома) иливступают в кооперативы. И в том, и в другом случае, опасность потери вложенных средств возрастает в разы. Как гласит пояснительная записка к закону о ССК, стройсберкассы - эффективный механизм удовлетворения потребности граждан в "дешевых" кредитах с минимальными рисками для заемщиков.
Для обеспечения финансовой устойчивости стройсберкасс предполагается создание страхового фонда, который в случае "банкротства" кассы обеспечит возврат вложенных средств. Впрочем, вряд ли до этого дойдет. Ведь институтстройсберкасс, по замыслу его идеологов, должен представлять собой разветвленную сеть, действующую на территории всей страны. Это позволит обеспечить постоянный приток новых участников программы и сделать систему болееустойчивой. Для сравнения: самыми надежными кооперативами сегодня считаются те, которые имеют обширную сеть отделений по всей стране с единым координационным центром.
Кроме того, Банк России дал предварительное согласие осуществлять надзор за деятельностью стройсберкасс. Это также сделает систему менее рисковой. Не исключен также вариант, при котором сохранность вложений гражданбудет гарантироваться государством.
Единственное от чего не сможет защитить стройсберкасса, так это от роста цен. Копить на квартиру в условиях нестабильного рынка недвижимости непросто. Но если государство согласится компенсировать клиентам ССК хотя быденьги, съедаемые инфляцией, желающие собрать квартиру по кирпичику обязательно найдутся.

Источник "НА ПОРОГЕ ЖИЛИЩНОЙ "ИНКАССАЦИИ" - Krasipoteka.info

Альтернатива ипотеки

Какие, существуют способы привлечения средств на приобретение жилья, помимо ипотеки.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка $300-500, из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. Сроки и размер вносимых сумм определяются той схемой накоплений, которую выберет для себя член кооператива. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат (для военных) в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д.). Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ)

Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои.

Потребительский кредит

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.

Источник IpoHelp.ru

Нотариальное заверение договора не обязательно.

Обязательно ли заверять у нотариуса договор купли продажи с ипотекой?
С вступлением в силу Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 216 ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, а также кредитного или иного договора,
содержащего соглашение об ипотеке. Обязательным для договора об
ипотеке и договора купли продажи с возникновением ипотеки в силу закона является их государ ственная регистрация. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Как не потерять квартиру

По новому Жилищному кодексу, судебный пристав имеетправо выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. И закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Отечественные законодателипоняли: банки распоряжаются не своими личнымиденьгами, а деньгами других вкладчиков и выноситьрешения в пользу неплательщиков – значит ущемлять законные права и создавать проблемы добропорядочным клиентам банка.Но в таких случаях необходимо соответствующее судебное решение, а доводитьдело до суда банки не любят. Обеим сторонам прощеурегулировать ситуациюсвоими силами.На вопросы обозревателягазеты "Ипотека в Подмосковье" отвечает Михаил Сергеевич Пименов, старший юрисконсульт Ипотечной корпорации Московской области.

ДИАЛОГ ЗАЕМЩИКА И БАНКА

– Михаил Сергеевич, в ситуации, когда случилось непредвиденное – сгорела квартира, увольнение с высокооплачиваемой работы, заемщики начинают паниковать, влезать в долги, но не идут вбанк. Люди боятся: действующеезаконодательство ужесточилось по отношению к неплательщикам.
И они не правы. Если у заемщикапо каким либо причинам нет возможности в течение некоторого времени выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, он должен сразупредупредить об этом банк. И банк должен узнать о проблеме как можно раньше. Ведь если начались просрочки даже в несколько дней – этоверный признак, что у клиента появились финансовые проблемы. Банк пригласит его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию. Таким образом, каждый проблемный случай решается в результате индивидуальных переговоров наиболее оптимальным путем как длязаемщика, так и для банка. В ходе совместного диалога рассматривается позиция обеих сторон: величина вступительного взноса заемщика, объем уже выплаченных банку средств, потенциальные возможности заемщика и членов его семьи по разрешению сложившейся ситуации,банковская позиция и практика решения спорных ситуаций. Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальномположении дел. Тогда стороны не могут конструктивно рассмотреть сложившуюся ситуацию, репутация заемщика падает, а копящиеся пени и штрафы усугубляют финансовый кризис и в конечном итоге могут "съесть" все ранее выплаченные средства.

ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ

– А если ситуация сложилась таким образом, что, к сожалению, квартиру все таки придется продать?
Это наиболее радикальный из всех вариантов. Но в нем тоже нетничего страшного. При нынешнем росте цен на недвижимость, бывают случаи, когда заемщик еще и в выигрыше остается. Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15–20%. Второй вариант продажи заложенной квартиры – это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

ЗЛОСТНЫЕ НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

– Михаил Сергеевич, а если должник ведет себя некорректно? Например, наотрез отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог?
Банк будет вынужден обратиться в суд. А решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые его исполняют. Сначала в течение семи дней должнику предлагается самому погасить задолженность, в случае отказа приставы будут продавать залог. Заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры. Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги, ведь обычно к моменту продажи заложенных в банке квартиры или дома клиент уже выплатил и первоначальный взнос, и часть долга, и проценты по кредиту. Преследование должника по суду – это достаточно трудоемкий и долгосрочный процесс – в деньгах теряют и заемщик, и банк, продолжают капать пени и штрафы, которые давно составили сумму, превосходящую внесенные заемщиком средства. Обычно банк обращается в суд после нескольких месяцев просрочки платежей. С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита. Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (исполнительский сбор), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких "сопутствующих" расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика. Кроме того, квартира с торгов может уйти всего за полцены.
– И в заключение, скажите нашим читателям, что нужно делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Какая, на Ваш взгляд, главная заповедь для заемщика?
– Золотое правило для заемщика можно сформулировать так: вестисебя предельно честно в отношениях с кредитором и соблюдать максимальную точность в платежах. Важно, чтобы всегда была обратная связь: банк должен вовремя получать информацию, необходимую для принятия решений.

Беседу вел Эдуард Володарский
Журнал "Ипотека в Подмосковье" № 33 (ноябрь 2006)

Почему ипотека не стала массовой?

Зачастую причиной нежелания воспользоваться ипотечным кредитом является низкая информированность населения относительно данного банковского продукта. Незнание порождает страх. Тут, безусловно, необходимо работать профессиональным участникам рынка. Уже сейчас многие риэлторские компании создали специальные отделы ипотеки, которые методично доносят до покупателей, что ипотека - это не миф, а реальная финансовая услуга. И покупать, используя кредит, совсем не страшно. Заемщики, которые брали кредит в 2001 - 2002 гг., уже (или почти) расплатились и получают второй, в то время как большая часть потенциальной аудитории все еще не понимает многих терминов, которыми оперирует реклама и профессионалы.

Безусловно, для достижения статуса массового продукта ипотека должна быть доступной. Понятие доступности включает в себя не только фактор повышения "ипотечного сознания" населения, но и стоимости продукта как такового, а также порогового момента по средствам заемщика, которых будет достаточно для получения кредита. Реалии сегодняшнего ипотечного рынка таковы: российские игроки стеснены ресурсами. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно изза разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада полгода-год). Альтернативой здесь может служить фондовый рынок, где ипотека найдет нужные деньги. Крайне приятно, что законодатель дорабатывает "мертворожденный" закон об ипотечных ценных бумагах, поддерживая ипотеку как отрасль в целом.

Жилье может стать доступней

Сейчас банки можно разделить на две категории. Часть относится к ипотеке как к комиссионному бизнесу, то есть выдает кредит и за максимально короткий срок продает другому институту. Вторая категория - это те, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения. Их деятельность нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе, по мере снижения ставок, ценность такого портфеля будет расти, и появятся возможности для рефинансирования.

В масштабах страны крайне важно появление рыночного института рефинансирования ипотечных кредитов. Это даст мощный стимул к росту ипотечного кредитования. Открытый вторичный рынок ипотеки предоставит информацию всем заинтересованным участникам о стоимости ресурсов ифакторах, влияющих на эту стоимость. Вторичный рынок ипотеки, по аналогии с рынком ценных бумаг, подразумевает выпуск и обращение ценных бумаг, обеспеченных однородными правами требования, более кратко - секьюритизацию.

Профессионалы рынка говорят о секьюритизации постоянно, они знают, как это должно выглядеть, уверены в финансовой привлекательности этого инструмента, но никто ничего еще не сделал. Кое-что произошло (например, выпуск зарубежных нот, гарантированных облигаций), но эти единичные сделки подтверждают привлекательность классических ипотечных ценных бумаг. В принятом законе императивно установлены требования к ипотечным кредитам, что не позволяет рынку определить оптимальное соотношение качества кредитов и итоговой стоимости ресурсов, привлеченных размещением ипотечных ценных бумаг. В закон ожидаются поправки, будут выпуски ипотечных облигаций и стоимость рыночных ресурсов определит дальнейшее направление развития ипотеки. Скорее всего, ипотека станет доступнее, то есть, уменьшится общая сумма средств, которые необходимы заемщику, чтобы в конечном итоге стать собственником квартиры. Это касается не только предела снижения ставок, но и других важных характеристик кредитов, например, размера первоначального взноса, требований к объекту залога.

Не для тощих кошельков

За последние десять лет 80% россиян, живущих в крупных городах, жилья не покупали и не получали бесплатно. При этом ровно половина горожан нуждается в более свободном и удобном жилье. К такому выводу пришли эксперты Аналитического центра Юрия Левады. 47% респондентов проживали в приватизированных квартирах, 23% в собственных домах, 21% имели государственное жилье, 2% - ведомственное, а 5% квартиры снимали.

Из тех россиян , которые хотели бы улучшить жилищные условия, половина не в состоянии этого сделать. 50% опрошенных об ипотечных кредитах знают понаслышке, а 22% и вовсе ничего об этом не слышали.

Те же, кто "в курсе", относятся к ипотечному кредитованию, как правило, положительно. Но без малого две трети уверены, что такие кредиты им не по карману, а 26% рассматривают эту возможность только как гипотетическую. Среди них более половины взяли бы кредит под 13% годовых на 30 лет и никак не меньше. Из тех респондентов, кому удалось улучшить жилищные условия, 6% получили квартиры "по очереди", 5% - по наследству, 2% брали кредит, а 7% использовали личные средства.

Требования банков к объекту залога крайне важны и также влияют на развитие ипотечного рынка. Немногие банки кредитуют покупку квартир по всей Московской области, не говоря уже о небольших городах и поселках. Такая ситуация сложилась из-за низкой ликвидности подобного объекта и по причине отсутствия квалифицированных сотрудников, либо сети банка в той или иной местности.

Для изобретательности места много

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых домов, земли, также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. БИНБАНК начал с двух продуктов: кредиты на покупку и под залог квартиры. Выбраны две простые похожие программы для налаживания внутренних бизнес-процессов. Ясно, что расширять продуктовую линейку необходимо. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основным риском для банка и заемщика является возможная незавершенность строительства дома по каким-либо причинам. Если исключить риск "незавершенки", то подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья. Поскольку обеспечением является залог прав требования, и в случае неплатежей отсутствует дилемма выселения или принятия убытков.

Менее рискованно расширять линейку, кредитуя покупку земли и коттеджей. Конечно, и здесь появляется ряд специфических вопросов по поводу категорий и целевого назначения земель, особенно учитывая принцип приоритета охраны земель над использованием в виде недвижимого имущества. Представление о коттедже (особенно как символа красивой жизни и успешной деятельности) также очень субъективное.

Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется и история каких-либо перемен попросту отсутствует. По мере развития первичного и вторичного рынка появится много интересных продуктов - в этом отношении для отечественной изобретательности еще много места.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования, именно по причине риска неудачного рефинансирования. При появлении открытых и понятных механизмов вторичного рынка обращения ипотечных кредитов можно будет назвать ипотеку действительно доступной для банков, а значит и для их клиентов - заемщиков.



Источник: Национальный Банковский Журнал (№5 (28), 2006)

Видит глаз да зуб не ймёт.

Более половины россиян не смогли получить ипотечный кредит в 2006 году из-за стремительного роста цен на жилье . При относительно стабильной ситуации на строительном рынке приобрести жилье по ипотеке готово 60% населения страны, считает начальник отдела ипотечного кредитования Внешторгбанка Татьяна Хоботова. Об этом она заявила сегодня, 13 февраля, на заседании круглого стола в АБН (www.abnews.ru).
"Емкость рынка ипотечного кредитования достаточно велика - ипотечная нагрузка на одного россиянина в настоящее время составляет около 20-21 доллара. К примеру, на одного человека в Венгрии она составляет порядка 930 долларов, в Чехии - 630 долларов.
ABNews

Алгоритм получения кредита в АИЖК

Этап I
Получение предварительного решения

1.1 Предоставление Кредитору необходимых документов о Заемщике (Созаемщике) для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита (займа) на предусмотренных для этого условиях. Заемщик обращается к Партнеру Агентства в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа). При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно.
[Заемщик]


Этап II
Подбор жилого помещения

2.1 Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению.
[Заемщик или Агентство недвижимости]


Этап III
Сбор документов для андеррайтинга заемщика и предмета залога

3.1 Предоставление Заемщиком необходимых документов, подтверждающих его доходы (доходы созаемщиков), а также дополнительных документов по требованию Кредитора.
[Заемщик]


3.2 Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию. Проведение медицинского обследования (при необходимости).
[Заемщик, Созаемщик] (Можно осуществлять одновременно с поиском жилья)

3.3 Оценка подобранного и имеющегося (в случае его передачи в залог) жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных Агентством.
[Заемщик, Оценочная компания]


3.4 Передача Кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия Кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения
[Заемщик или Агентство недвижимости]


Этап IV
Оформление кредита

4.1 Заключение Кредитного договора (Договора займа).
[Заемщик, Созаемщик, Кредитор]. До (в день) фактической выдачи кредита

4.2 Заключение Договора купли-продажи жилого помещения (при ипотеке в силу закона).
[Заемщик, Продавец квартиры] До фактической выдачи кредита

4.3 Оформление акта приема-передачи жилого помещения
[Заемщик, Продавец] После государственной регистрации права собственности Заемщика

4.4 Заключение Договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной (при ипотеке в силу договора).
[Заемщик, Кредитор] До фактической выдачи кредита

4.5 Заключение Договоров страхования. Оплата страховой премии.
[Заемщик, Созаемщик, Страховая компания] До фактической выдачи кредита.

4.6 Первоначальный взнос - оплата Продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств Заемщика. Оплата комиссии за выдачу кредита.
[Заемщик] До фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором

4.7 Выдача кредита Заемщику. Зачисление кредитных средств на счет Заемщика или выдача наличными через кассу.
[Заемщик, Кредитор] В день фактической выдачи кредита

4.8 Распоряжение Заемщика Кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по Договору купли-продажи (Договору об ипотеке).
[Заемщик, Продавец, Кредитор] В день фактической выдачи кредита

4.9 Государственная регистрация Договора купли-продажи, Договора об ипотеки жилого помещения, права собственности Заемщика.
[Заемщик, Созаемщик, Продавец]

Требования к сделкам АИЖК

Требования к сделкам АИЖК определяются на основании Стандартов Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Основные группы требований (к заемщику, предмету ипотеки, перечень необходимых документов и др.) представлены ниже.

Основные параметры ипотечных сделок.

• валюта кредита (займа) – российские рубли;
  валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
• процентная ставка по денежному обязательству - от 11% годовых в рублях в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса;
• срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев и не более 360 месяцев;
• сумма кредита (займа) – не более 90 % и не менее 30 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• погашение обязательств заемщика производится в порядке ежемесячных аннуитетных платежей (равными суммами в течение всего срока) согласно информационному расчету, являющемуся приложением к кредитному договору (договору займа);
• исполнение денежного обязательства (кредита, займа) обеспечивается ипотекой (залог в силу закона – ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)») жилого помещения, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит (заем);
• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой, удостоверяется закладной;
• наличие страхового обеспечения ипотечных сделок (страхование жизни и потери трудоспособности Заемщиков (созаемщиков), риска утраты и повреждения предмета ипотеки);
• стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика;
• обязательным условием является предоставление сведений о доходах заемщика за последние 6 месяцев.
  

Требования к Заёмщику.

• Заёмщиком (созаёмщиком) может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет и не старше 75 лет. Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:
  
  • не более 360 месяцев (30 лет);
  • не более разницы между возрастом в 75 лет и возрастом заёмщика.
• Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.
• Если супруг Заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку.
• При заключении договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из Заёмщиков.
• Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Требования к предмету залога (ипотеки).

Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставлялся Ипотечный кредит (заём), так и имеющееся Жилое помещение и на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.
Жилое помещение должно быть:

• отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом)). Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заёмщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком в виде единого Жилого помещения (допускается выдача отдельных закладных на каждую комнату либо одной закладной на все комнаты с описанием в закладной как предмета залога отдельно каждой комнаты).
• подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.
• обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.
• иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
  

В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
а) не находится в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).
При совершении сделок по приобретению Жилых помещений между взаимозависимыми лицами необходимо учитывать дополнительные требования:
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, не рассматриваются.
- К взаимозависимым лицам применительно к Стандартам ИЖК относятся иные родственники Заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
- При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета Заемщика на счет Продавца.
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга Заемщика, могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования только при условии, что такие сделки предварительно согласованы.
- Ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика.

Список документов, необходимых для предоставления ипотечного кредита (займа):

Документы на заемщика /заемщиков:

Паспорт (копии страниц – фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение и дети).

Заграничный паспорт (при наличии).

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).

Справка о регистрации по месту постоянной регистрации (выписка из домовой книги - предоставляется на момент получения кредита (займа)).

Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.).

Свидетельство о браке (о расторжении брака).

Брачный контракт (при наличии).

Свидетельства о рождении детей, не достигших 14 лет (паспорта детей от 14 до 18 лет)

Военный билет (для мужчин).

Копия всей трудовой книжки, листы которой заверены подписью (с указанием даты, должности и расшифровки подписи) и печатью работодателя, а также содержащая надпись о том, что заемщик работает в указанной должности и в настоящее время. При этом подписью и печатью работодателя заверяется либо каждый лист, либо сшивка скрепленных листов представленной трудовой книжки.

Трудовой договор (контракт) со всеми изменениями и дополнениями.

Документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев (2-НДФЛ либо по утвержденной форме)


При необходимости могут быть затребованы характеристика с места работы заемщика/созаемщика, а также краткая информация об организации – работодателе.

Все документы, кроме тех, в отношении которых указано копия, предоставляются в виде оригинала (для обозрения) и копии.

В случае, если заемщик (выступающий покупателем (залогодателем)) состоит в браке, супруг в обязательном порядке должен быть привлечен в качестве созаемщика и (при отсутствии брачного договора) в качестве покупателя (собственника) квартиры.

Документы на жилое помещение :

Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение (в случае передачи в залог отдельно стоящего дома - правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка).

Справка БТИ (форма № 11А) (технический паспорт на квартиру).

Справка о задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по приобретаемой квартире (выписка из финансово-лицевого счета).

Отчет об оценке жилого помещения, произведенный независимым оценщиком.

Выписка из домовой книги – срок действия 30 дней.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При заключении договора об ипотеке и указании несовершеннолетнего ребенка в качестве залогодателя предоставляется разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры в залог.

Нотариально удостоверенное согласие супруга залогодателя, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах на оформление жилого помещения в собственность другого супруга и его последующую ипотеку.

Документы, подтверждающие наличие в собственности и оценочную стоимость:

Недвижимого имущества

Дорогостоящего движимого имущества

Счетов в банках с выписками за период шесть месяцев

Ценных бумаг с выписками за период шесть месяцев

Документы, предоставляемые Заемщиком, имеющим собственное дело, при получении дивидендов:

Правоустанавливающие документы:

Удостоверенные юридическим лицом копии Устава и Учредительного договора, с внесенными изменениями либо оригиналы указанных документов и их копии (для сверки)

Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве юридического лица, и постановку на учет в налоговой инспекции (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Разрешение на занятие хозяйственной деятельностью (лицензию) с указанием срока лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений.

Финансовые и другие подтверждающие документы (заверенные организацией):

Балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметками налоговой инспекции

Отчеты о прибылях и убытках за предыдущий год (годовой) и текущий (поквартально) с отметками налоговой инспекции

Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования

Копия карточки с образцами подписей и оттиском печати, заверенная нотариально

Аудиторское заключение о достоверности годового отчета (при наличии)

Выписка по счетам организации на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету

Бизнес-план с указанием планируемых на год (квартал) доходов и расходов (при наличии)

Контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера предприятия

Документы об уплате налогов за предыдущие два года (справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам).


Примечание*: Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть долей участия в таком предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам:

Договор о депозитном (срочном) вкладе

Выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев

Справка Банка о начисленных процентах по вкладу

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости)
Примечание* Указанный вид дохода может быть принят во внимание, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:

Договор о страховании (страховой полис)

Правила страхования

Документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису)

Справка страховой компании о произведенных страховых выплатах

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Документы, подтверждающие получение дохода в форме арендной платы:

Договор найма или аренды, заключенные Заемщиком и арендаторами не менее, чем за предыдущие и последующие 12 месяцев

Документы, подтверждающие уплату Заемщиком налогов, связанных с получением дохода в форме арендной платы, копии налоговой декларации, с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенные договоры аренды

Документы, подтверждающие законность передачи в аренду объекта недвижимости:
- правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
- документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.


Примечание*: В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита (займа), увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.

Что такое АИЖК

АИЖК - это Агентство ипотечного жилищного кредитования. Полностью государственная структура, которая осуществляет программу ипотечного жилищного кредитования.
Суть программы проста. Агентство устанавливает единые стандартные правила на выдачу ипотечных кредитов. На сегодняшний день это:

• кредит в рублях
• срок от 1 до 30 лет
• сумма от 30 до 90% от стоимости жилья
• ставка от 11% до 14% годовых
• аннуитетные платежи, досрочное погашение начиная с 7 месяца
• обязательное страхование сделки.

Это только основные правила. Кроме того в правилах четко расписаны требования к кредитуемому жилью, к правилам оформления сделки, к заемщику и т.д.
Агентство аккредитует для участия в программе банки, кредитные кооперативы, оценочные компании, ипотечные брокеры и т.д. При этом все они работают по единым правилам.
Таким образом, если банк участвует в программе АИЖК, условия предоставления кредита в нем будут такие определяет агентство. Это не значит, что во всех этих банках условия выдачи кредита будут абсолютно идентичными. Могут быть различия в тех параметрах, которые не регулируются АИЖК, в частности, это касается различных сборов и комиссий на стадии оформления кредита.
Зачем это нужно банкам? Все очень просто. АИЖК выкупает у банков обязательства по ипотечным кредитам, и таким образом банки получают дополнительные средства для кредитования.
Что это дает заемщику? Несмотря на то, что условия кредитования по программе АИЖК не являются суперпривлекательными, заемщик получает дополнительные гарантии надежности сделки. Во первых, все банки и компании участники программы прошли аккредитацию агентства. Во вторых, вы уверены что, условия вашей сделки соответствуют критериям агентства, что опять же снижает риск обмана и недобросовестности как со стороны продавца, так и со стороны кредитора, агентства и т.д.
Схема кредитования по программе ИЖК выглядит примерно так:

Росстрой предсказывает окончательную стабилизацию цен на жилье.

Темпы роста цен на жилье в России не будут такими высокими, как в прошлом году, заявил на пресс-конференции в четверг руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик.

По его мнению, в феврале-мае стоимость квадратного метра еще немного вырастет, а затем наступит окончательная стабилизация цен на жилье.

Рост цен на жилье в 2006 году обусловлен крупными бонусными выплатами компаний и ожиданием бесплатных квартир населением после старта нацпроекта по доступному жилью, считает Круглик.

Глава Росстроя отметил, что в этом году он не ожидает высокой активности людей, покупающих жилье с целью инвестиций. "Они уже увидели, что на подобных вложениях можно и проиграть", - сказал он "Интерфаксу".

Вести.ру
Все таки не удержусь от комментария. Хотелось бы увидеть тех, кто проиграл на вложениях в недвижимость. Обманутые дольщики не в счет, потому что тут имело место чисой воды мошенничество.
И второе. Чиновники обещают остановить рост цен на жилье уже третий год подряд. Толку от них, как от жрецов, заклятьями пытающихся вызвать дождь.

В Подмосковье может позволить себе ипотеку каждый второй

Каждый второй житель Подмосковья может позволить себе воспользоваться ипотекой для улучшения условий жилья, сообщает агентство "Росбалт".
При этом, в городах и районах ближнего Подмосковья почти не осталось свободного жилья. К 2010 году подмосковные строители должны ввести в эксплуатацию по системе ипотечного кредитования не менее 564 тысяч квадртрных метров жилья. К этом сроку в области будет создано 40 консультирующих ипотечных компаний.
В настоящее время. Ставка по этим кредитам составляет от 11 до 14 процентов. Таким образом, по словам Мальцева, если гражданин намерен купить однокомнатную квартиру в Одинцово за 3,5 миллиона рублей, то он должен зарабатывать минимум 70 тысяч рублей, чтобы в течение 20 лет погашать кредит со ставкой в 14 процентов. При этом ему придется заранее внести 10 процентов от стоимости квартиры.
По данным гендиректора Ипотечной корпорации в 2007 году средняя зарплата жителей Подмосковья составит тысячу долларов США, а кредитов будет выдано на 6 миллиардов рублей. Кроме того, в строительство за счет выпуска облигаций привлекут около 5 миллиардов рублей.
В других регионах дела обстоят не так хорошо. Напомним, что президент Татарстана Минтимер Шаймиев 20 ноября заявил, что малообеспеченные семьи самостоятельно не смогут решить свои жилищные проблемы, а условия даже республиканской программы социальной ипотеки для работников бюджетной сферы неприемлемы для многих молодых семей.

Какое отношение военный билет имеет к ипотечному кредиту?

Если вы собрались брать ипотечный кредит (наверное не только ипотечный), вы не женщина и вам меньше 27 лет, неожиданным стоппером для вас может оказаться ваши отношения с военкоматом.
В банке у вас обязательно спросят об отношении к военной службе. Если у вас проблеммы с военкоматом - кредита вам не видать. Что делать в этом случае? Необходимо позаботиться о получении какой либо законной отсрочки от военной службы. Однако, получая отсрочку по медицинским показаниям не перестарайтесь. Не забывайте, что для получения кредита вам еще понадобится страховка жизни и дееспособности. Наличие серьезных заболеваний может существенно увеличить сумму расходов на страхование, либо страховая компания может вовсе отказаться страховать этот риск.

Квартира на вторичке по ипотечному кредиту.

"Как я получал ипотечный кредит. Часть 2"
Очень занимательная и поучительная статья человека, который подыскивал себе квартиру на вторичном рынке в Москве. Если вы думаете, что после получения решения банка на выдачу кредита, самое трудное уже позади, вы жестоко ошибаетесь. Основные приключения только начинаются! Всем читать статью...

Медведев призвыет нас селиться в частных домах...

... только не говорит где их взять.

"На совещании по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье» первый вице-премьер Дмитрий Медведев признал, что индивидуальные дома «сегодня отчасти подходят больше для более обеспеченных граждан», однако не во всех регионах.
В качестве примера первый вице-премьер привел Белгородскую область, где строятся практически только индивидуальные дома по цене 15--17 тыс. рублей за квадратный метр.

«Вопрос в культуре жизни и в отсутствии привычки жить в индивидуальных домах», – считает Медведев. «Если не расселимся по индивидуальным домам, непонятно, что будет происходить на наших территориях, это вопрос сохранения страны», – убежден первый вице-премьер. Он подчеркнул, что в современном строительстве жилья «обязательно должен быть сегмент многоэтажных домов, но главное – наращивать индивидуальное строительство».

Газета.ру

Я конечно понимаю, что Медведев, питерский, однако как образованный человек он должен знать, что две трети горожан в России - горожане в первом поколении. Их папы и мамы, бабушки и дедушки родились, жили и выросли в деревне. Поэтому говорить об "отсутствии привычки жить в индивидуальных домах" - это конечно гламурненько, но далеко от истины. Равно как и разговоры о том, что индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство дешевле многоэтажек. Чтобы построить посекок действительно комфортных индивидуальных домов, надо покрыть коммуникациями несколько гектаров. Это водопровод, электрические и газовые сети, канализация, подъездные и внутириквартальные дороги. Мри многоэтажном строительстве - достаточно поставить одну панельную башню, чтобы возвести такое-же количество жилья.
В последнее время в действиях господина Медведева очень много пиара и очень мало смысла.

Что такое аннуитетный платеж?

Аннуитетный платеж - хитрая штука. Вообще то аннуитет означает что кредит (долг + проценты) будет выплачиваться равными долями. Ежемесячный платеж рассчитывается так: сумма ежемесячных процентов на остаток долга + выплата части основного долга. От платежа к платежу первое слагаемое уменьшается а второе пропорционально увеличивается. В результате сумма ежемесячного платежа остается неизменной.
Существует и другой способ выплаты - дифференцированными платежами (или уменьшающимися). При этом, основной долг выплачивается равными долями + ежемесячные проценты на остаток основного долга. За счет того, что сумма процентов на остаток долга постоянно уменьшается, сумма ежемесячного платежа тоже постепенно уменьшается.
По ипотечным кредитам практически все банки практикуют аннуитетные схемы выплаты. Я знаю только один банк, использующий дифференцированный платеж - это Сбербанк. Вы не задумывались о причинах такого положения.
Давайте посчитаем. Допустим, мы берем кредит в 1 000 000 руб. на 10 лет под 10% годовых.
При аннуитетной схеме выплат, размер ежемесячного платежа составит 13 215 руб. В первый месяц 8 333 руб. пойдет на погашение процентов и 4 882 руб. на выплату основного долга. Сумма процентов по кредиту составит 585 809 руб.
При схеме дифференцированных платежей, размер первого платежа составит 16 667 руб., из них 8 333 руб. на погашение основного долга и столько же на выплату процентов. Сумма процентов по кредиту составит 504 167 руб.
Итак, только за счет аннуитета при прочих равных условиях, банк заработает дополнительно 81 642 руб. Теперь вам понятно, почему банки так любят аннуитет? Причем чем больше срок кредита, тем больше проявляется этот эффект.
При аннуитетной схеме, на начальном этапе вы в основном выплачиваете проценты по кредиту. Основной долг гасится медленнее и за счет этого общая сумма процентов возрастает. Для банка это значит, что деньги «работают лучше». Для вас это означает, что фактическая стоимость кредита становится больше. Для рассмотренного примера, вы могли бы взять в кредит 1 000 000 руб. под 11,5% на 10 лет с дифференцированными платежами, и это обошлось бы вам дешевле, чем кредит под 10% но с аннуитетными платежами.
Так что, есть смысл посмотреть в сторону Сбербанка, их 13% годовых при определенном раскладе могут оказаться выгоднее 9,5% в других банках (не считайте это рекламой, реклама справа :) ).
Как бороться с аннуитетом? Бороться с ним надо досрочным погашением кредита. Причем чем раньше, тем лучше. При досрочном погашении возможны два варианта: либо уменьшается размер ежемесячного платежа, либо размер платежа сохраняется, но сокращается количество платежей (период выплат). Первый вариант выгоден банку, второй - вам. Если в приведенном выше примере, на 7 месяце внести досрочно 100 000 руб, срок выплаты кредита сократится на 18 месяцев, а общая сумма выплаченных процентов на (внимание!) 137 813 руб! Если такой же досрочный взнос сделать на 60 месяце то срок выплаты кредита сократится только на 9 месяцев, а общая сумма выплаченных процентов на 57 190 руб. Делайте выводы.

Покупаешь новостройку - проверяй застройщика

Понятно, что, приобретая жилье, нельзя позволять себе расслабляться и терять бдительность. Отдельного упоминания здесь заслуживают новостройки, квартиры в которых нуждаются в серьезной проверке перед приобретением. Ведь даже если жилье уже полностью достроено, остается риск потерять дорогие метры.

Зачем проводить проверку
Специалисты рынка недвижимости в один голос советуют не покупать квартиру без содействия профессионалов, которые смогут проверить наличие всех необходимых документов и, что не менее важно, правильность их оформления. Именно отсутствие или ненадлежащее оформление документов, по словам Ивана Слепцова, директора по связям с общественностью корпорации «Главстрой», является самой распространенной проблемой при покупке квартир, в том числе и в новостройках. Разумеется, особенно внимательно стоит отнестись к вопросу, если вы не уверены, что не имеете дело с фирмой-однодневкой, которая может вообще не иметь разрешения на строительство. Однако помощь специалистов будет не лишней даже в тех случаях, когда покупатель планирует купить жилье у известной компании.

Как объясняет директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Александр Раков, только специалист может разглядеть «подводные камни», невидимые даже квалифицированному юристу, работающему в другой отрасли: «Как правило, разного рода подвохи могут поджидать неосведомленного покупателя в последующей эксплуатации дома-новостройки, обеспечении его энергоресурсами».

Так к кому же лучше всего обращаться за проверкой? Существует мнение, что лучше всего прибегать к услугам независимой юридической компании. Это вполне оправданный подход; однако, стоит понимать, что и юридическая компания не панацея от всех рисков, иначе юридическое сопровождение сделки в агентствах недвижимости или в структурных подразделениях компании-инвестора не было бы востребовано. «Сторонний юрист не знает всех подробностей и всех нюансов реального положения дел. С другой стороны, «свой» юрист никогда не будет вводить потенциального покупателя в заблуждение, так как репутация компании создавалась и нарабатывалась годами, и никто не станет подвергать ее сомнению ради сиюминутной выгоды», – говорит Раков. Разумеется, необходимо быть в курсе тенденций рынка недвижимости и настороженно относиться к предложениям приобрести квартиру по ценам существенно ниже рыночных.

Квартиру лучше приобретать у известных и крупных застройщиков, имеющих богатый опыт работы на рынке и сложившуюся репутацию, или через крупное, зарекомендовавшее себя риелторское агентство, убежден руководитель исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Флексер: «Добросовестные риелторы всегда очень тщательно проверяют застройщиков, с которыми работают, и все правоустанавливающие документы по объекту на предмет их юридической чистоты. Если же дом, который приглянулся покупателю, продает неизвестная ему компания, имеет смысл обратиться к независимым юристам, специализирующимся на работе с новостройками или – опять же – в крупное риелторское агентство с целью проведения юридической экспертизы».

Что проверяем при покупке
Прежде всего, стоит съездить на строительную площадку или по указанному адресу и воочию убедиться, что дом и квартира реально существуют. Если же здание еще только возводится, то самостоятельно посмотреть, на какой именно стадии строительства находится дом. Проверка документов никогда не должна проходить в отрыве от реальности. Когда вы будете смотреть документацию по строительству объекта, стоит сравнить ее с реальным состоянием дел и сделать свои выводы о правдивости предоставляемых сведений.

Обязательно следует проверить правоустанавливающие документы. В пакет при любых условиях должны входить: постановление органа власти (как правило, главы муниципального образования) о выделении застройщику земельного участка под проектирование и строительство; документ, закрепляющий право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта; инвестиционный контракт; протокол распределения квартир между сторонами инвестиционного контракта; документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться правом на эту конкретную квартиру.

Документом, закрепляющим право застройщика на земельный участок на время проектирования и строительства объекта, в большинстве случаев является договор аренды земельного участка. Бывает и так, что земля просто находится в собственности застройщика. В последнем случае инвестиционный контракт с участием местной администрации не заключается.

Проблемы и судебные решения
О том, какие неприятности поджидают покупателей жилья, не озадачившихся надлежащей проверкой (или не сделавших по ее итогам правильных выводов), догадаться нетрудно. Прежде всего, могут возникнуть проблемы с заселением в квартиру, а также с оформлением ее в собственность. Если на руках у покупателя не будет полного пакета правильно оформленных документов, то он и вовсе может потерять свои деньги. По словам Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента «МИАН–агентство недвижимости», в зависимости от проблемы, она решается либо путем переговоров с компанией-застройщиком, либо путем обращения в правоохранительные органы или в суд: «Эффективность обращения в суд зависит от того, по какому вопросу обращается инвестор. Чаще всего решение выносится в пользу истца, однако вопрос исполнения судебных решений в случае с возвратом денег обманутым вкладчикам, как правило, остается открытым».

Надо заметить, что большая часть проблем с неправильным или неполным оформлением документов решается на месте, в рабочем порядке. Суд – это уже последняя инстанция, когда ситуация полностью зашла в тупик. И, разумеется, все прекрасно понимают, насколько долго урегулируются подобные вопросы.

О проблемах, которые могут возникнуть у покупателей недвижимости в новостройке, находящейся на стадии строительства, рассказывает Ангелина Крутова, старший специалист отдела оформления компании «Пересвет-Девелопмент»: «Строительство дома могут просто «заморозить» на неопределенное время, мотивируя это тем, что у застройщика не хватает денежных средств. Зачастую процесс заселения в дом затягивается из-за приемки Госкомиссией. Еще одна ситуация: застройщики сдали дом, но покупатели не могут оформить квартиру в собственность, потому что не подписан распределительный протокол между застройщиком и городом». Тут надо понимать, что с учетом времени, которое необходимо затратить на строительство и зачисление жилого дома на баланс города, очень немного покупателей сегодня получили квартиры по правилам, установленным 214-ФЗ, призванным защитить интересы дольщиков.
«Наиболее часто встречается проблема в отношении определения реального срока окончания строительства объекта, который порой не зависит от объективно видимых причин и занижается застройщиком с целью максимально быстро привлечь денежные средства дольщиков (соинвесторов)», – рассказывает Александр Раков. Второй по распространенности остается проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье. Бросаясь в суд в надежде защитить свои права, стоит понимать, на что имеет смысл рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «Профилактика лучше, чем лечение», поэтому не стоит «экономить» на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.

Надежда Двоскина
Журнал "Собственник"