Как не потерять квартиру

По новому Жилищному кодексу, судебный пристав имеетправо выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. И закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Отечественные законодателипоняли: банки распоряжаются не своими личнымиденьгами, а деньгами других вкладчиков и выноситьрешения в пользу неплательщиков – значит ущемлять законные права и создавать проблемы добропорядочным клиентам банка.Но в таких случаях необходимо соответствующее судебное решение, а доводитьдело до суда банки не любят. Обеим сторонам прощеурегулировать ситуациюсвоими силами.На вопросы обозревателягазеты "Ипотека в Подмосковье" отвечает Михаил Сергеевич Пименов, старший юрисконсульт Ипотечной корпорации Московской области.

ДИАЛОГ ЗАЕМЩИКА И БАНКА

– Михаил Сергеевич, в ситуации, когда случилось непредвиденное – сгорела квартира, увольнение с высокооплачиваемой работы, заемщики начинают паниковать, влезать в долги, но не идут вбанк. Люди боятся: действующеезаконодательство ужесточилось по отношению к неплательщикам.
И они не правы. Если у заемщикапо каким либо причинам нет возможности в течение некоторого времени выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, он должен сразупредупредить об этом банк. И банк должен узнать о проблеме как можно раньше. Ведь если начались просрочки даже в несколько дней – этоверный признак, что у клиента появились финансовые проблемы. Банк пригласит его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию. Таким образом, каждый проблемный случай решается в результате индивидуальных переговоров наиболее оптимальным путем как длязаемщика, так и для банка. В ходе совместного диалога рассматривается позиция обеих сторон: величина вступительного взноса заемщика, объем уже выплаченных банку средств, потенциальные возможности заемщика и членов его семьи по разрешению сложившейся ситуации,банковская позиция и практика решения спорных ситуаций. Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальномположении дел. Тогда стороны не могут конструктивно рассмотреть сложившуюся ситуацию, репутация заемщика падает, а копящиеся пени и штрафы усугубляют финансовый кризис и в конечном итоге могут "съесть" все ранее выплаченные средства.

ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ

– А если ситуация сложилась таким образом, что, к сожалению, квартиру все таки придется продать?
Это наиболее радикальный из всех вариантов. Но в нем тоже нетничего страшного. При нынешнем росте цен на недвижимость, бывают случаи, когда заемщик еще и в выигрыше остается. Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15–20%. Второй вариант продажи заложенной квартиры – это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

ЗЛОСТНЫЕ НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

– Михаил Сергеевич, а если должник ведет себя некорректно? Например, наотрез отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог?
Банк будет вынужден обратиться в суд. А решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые его исполняют. Сначала в течение семи дней должнику предлагается самому погасить задолженность, в случае отказа приставы будут продавать залог. Заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры. Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги, ведь обычно к моменту продажи заложенных в банке квартиры или дома клиент уже выплатил и первоначальный взнос, и часть долга, и проценты по кредиту. Преследование должника по суду – это достаточно трудоемкий и долгосрочный процесс – в деньгах теряют и заемщик, и банк, продолжают капать пени и штрафы, которые давно составили сумму, превосходящую внесенные заемщиком средства. Обычно банк обращается в суд после нескольких месяцев просрочки платежей. С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита. Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (исполнительский сбор), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких "сопутствующих" расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика. Кроме того, квартира с торгов может уйти всего за полцены.
– И в заключение, скажите нашим читателям, что нужно делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Какая, на Ваш взгляд, главная заповедь для заемщика?
– Золотое правило для заемщика можно сформулировать так: вестисебя предельно честно в отношениях с кредитором и соблюдать максимальную точность в платежах. Важно, чтобы всегда была обратная связь: банк должен вовремя получать информацию, необходимую для принятия решений.

Беседу вел Эдуард Володарский
Журнал "Ипотека в Подмосковье" № 33 (ноябрь 2006)