Ипотека в России умерла.

Процентные ставки по ипотеке продолжают расти, цены на жилье также радужными перспективами не радуют, отсюда следуют выводы, а нужна ли вообще ипотека в России?

Сегодняшняя ситуация на финансовом рынке позволяет говорить о развитии негативного сценария для ипотечного рынка России. «Ипотечный кредит – это долгосрочный продукт, интенсивно теряющий в настоящий момент перспективы финансирования. Использование банками собственного капитала для фондирования данного направления представляется маловероятным, а иные доступные источники открытого рынка в обозримом будущем могут и не появиться», – говорит Геннадий Чуев, руководитель службы анализа и управления рисками КБ МИА.

АИЖК, ужесточая условия рефинансирования и усложняя отбор заемщиков, способствует повышению ставок по ипотечным продуктам, в результате чего платежный потенциал агентства не может использоваться для рефинансирования первичных кредиторов. «Введенные многими банками ограничительные меры сужают круг участников рынка кредитования. Все это не может улучшить потенциал данного сегмента и делает ипотечный продукт малопривлекательным как для банков, так и для заемщиков», – считает Геннадий Чуев.

А если вдуматься в суммы ежемесячных выплат и общих переплат – эти цифры просто шокируют граждан со средним уровнем дохода и не только. К примеру, если вы хотите купить квартиру в Москве в хорошей новостройке, то она обойдется вам в сумму от 7 до 9 млн рублей. И, если учитывать нынешние процентные ставки при просто сумасшедших ценах на недвижимость, то суммы выплат будут колебаться от 80 до 120 тысяч рублей в месяц при минимальном процентном взносе около 10%, а общая сумма переплаты будет значительно выше общей суммы кредита.

Дальнейшее ухудшение ситуации на финансовом рынке без вмешательства государства естественным образом отразится на предприятиях реального сектора и макроэкономических показателях. «Неизбежно снижение уровня потребления и уменьшение покупательной активности участников. Необходимость фиксации прибыли инвесторов данного сектора спровоцирует неизбежное падение цен. Даже объективно существующее превышение спроса на жилую недвижимость при уровне сформировавшихся процентных ставок не позволит быстро остановить падение только за счет собственных средств возможных покупателей», – говорит Геннадий Чуев.

Перегретый рынок может отыграть позиции «в минус», но с учетом инерционности этот процесс пройдет с некоторым опозданием, а реальные прогнозы снижения оценить затруднительно в силу непрозрачной природы и отсутствия адекватных данных об уровне спекулятивной составляющей. При этом именно снижение цен на недвижимость может придать новый импульс возобновлению и росту ипотечного кредитования. Структура ипотечных кредитов для вторичного рынка жилья при таком сценарии может измениться существенным образом в сторону увеличения собственных средств покупателя до 40–70%-ного уровня, продолжает специалист.

Ожидание коррекции ситуации и формирование позитивного вектора в долгосрочной перспективе в условиях российского дефицита жилья, по мнению экспертов, возможны и более чем реальны. Но формирующиеся уже сегодня факторы приведут к неизбежному модифицированию рынка недвижимости и структуры ипотечных продуктов.

«Для стабилизации ипотечного рынка регулирующим государственным органам предстоит разработать ряд мер. Во-первых, выделять кредитные линии для крупных банков, которые могут использовать средства только для ипотеки. Во-вторых, создать понятную и прозрачную систему рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по высоким стандартам, чтобы банки могли рефинансировать кредиты, выданные ранее», – полагает Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование».

Если сравнивать ситуацию на рынке ипотеки в целом в период мирового финансового кризиса, то при сопоставлении России с другими странами можно отметить, что российский рынок ипотеки кризис затронул в большей степени, и как будет в дальнейшем, остается только гадать. Ведь даже если просто элементарно взглянуть на процентные ставки по ипотеке, цены на недвижимость, уровень дохода населения за рубежом и сравнить все это с нашими условиями (не только нынешними) – остается только задуматься, а для кого вообще эта «непонятная» российская ипотека?!

МАКСИМ КАЗАКОВ
Источник: РБК

Ипотека - дело молодых

Бери ипотеку смолоду

Вы молоды, у вас престижная работа и вы уже успели обзавестись семьей. Для полного счастья не хватает малого – собственного жилья. Но что делать, если совокупный семейный доход пока не исчисляется астрономическими суммами, а родственники не спешат жертвовать в пользу вашей квартиры своим «Бентли»? Возможно, пора задуматься об ипотечном кредите.

Конечно, и здесь возникает масса вопросов. Брать на короткий срок – слишком велики выплаты. Брать надолго – но через пару лет вы планировали прибавление семейства. А ребенок – это непредсказуемо возрастающие расходы с неминуемым сокращением доходов. Ведь мать (хотя бы первое время) вряд ли решиться оставить малыша ради работы. Значит, весь груз ипотеки и содержания жены и ребенка ляжет на сильные плечи главы семейства…

Кроме того, покупая свою первую квартиру, супруги задумываются о том, как бы получить максимальную сумму кредита. Хотя зарплата успешного специалиста растет ежегодно, квартира каждый год меняться не будет. Поэтому многие присматривают себе ипотеку «на вырост». «Пусть нам дадут сейчас больше денег. Первый год будет тяжело, зато будем жить в лучшем жилье!» – рассуждают такие заемщики.

Нужно помнить, что максимальная сумма кредита зависит не только от указанной банком процентной ставки, но и от многих других, менее явных параметров. На что же обратить внимание?

Позвать 100 друзей

Многие банки позволяют привлечь к выплатам кредита родственников. Если в качестве созаемщика выступят родители, это даст возможность увеличить размер предоставляемого кредита. Однако пожилых созаемщиков банки не любят, ограничивая предельный возраст заемщика на момент окончания выплаты кредита. Наиболее распространенный предельный возраст заемщика по истечении срока кредита – 60 лет. Однако особо продвинутые банки идут навстречу клиентам и дают возможность участвовать в ипотеке и более пожилым гражданам. Например, «Райффайзенбанк» готов к общению с клиентами до 65 лет, а группа «Уралсиб» пошла еще дальше: возраст заемщика на момент последнего платежа может составлять целых 70 лет! Вам кажется, это очень много? Задумайтесь, при двадцатилетнем кредите, который берет молодой человек в 25 лет, средний возраст его отца по окончании выплат вряд ли будет меньше 65.

Если же родители не подходят в качестве созаемщиков по объективным причинам (маленькая «белая» зарплата, преклонный возраст и т.п.), не расстраивайтесь: многие банки разрешают просить помощи у прочих родственников или даже друзей, как это сделали «Судостроительный банк» и «Уралсиб». Может быть, по такому случаю стоит возобновить общение с двоюродным братом?

Максимизировать выплаты!

Если вы хотите получить от банка больше денег, стоит примириться с тем, что придется и больше отдавать. Щедрее будет тот банк, который разрешит направлять на погашение ежемесячного платежа наибольшую сумму. Обычно банки позволяют своим клиентам расстаться с 50-60% ежемесячного дохода семьи. Однако если у заемщиков уже есть малыш или на их попечении находится другой неработающий член семьи, то банк учтет, что на его содержание потребуется больше средств, и уменьшит предельный размер платежа. А это скажется на сумме кредита.

Решить вопрос о сроках

Сейчас, когда стала доступна 30-летняя и даже 50-летняя ипотека, у молодого заемщика появился соблазн выбрать максимальный срок. Ведь таким образом можно сократить размер ежемесячных расходов и увеличить сумму кредита. Однако к решению этого вопроса нужно подходить с особым вниманием: во-первых, во многих банках параллельно со сроком растет и процентная ставка (в среднем на 0,5% за каждые 10 лет), а во-вторых, чем дольше срок, тем больше денег требует банк за обслуживание долга. Из-за высоких процентных ставок общие выплаты вырастут в разы.

Приведем в пример расчет кредитного калькулятора «Росевробанка».

Срок кредита, лет	Максимальный размер кредита	Сумма выплат за весь срок кредита	Процентные платежи, $	Переплата*, %	Справочно: ежемесячный платеж (округленно до целых) $1384, минимальный доход семьи в месяц $2768
10	100 000	166 080	66 080	66
15	121 500	249 120	127 620	105
20	134 000	332 160	198 160	148
30	145 300	498 240	352 940	243

*Переплата рассчитывается как отношение выплат по процентам к размеру полученного кредита.

Данная таблица показывает, что если за пользование заемными деньгами в течение 10 лет вам придется отдать еще 66% своих кровных средств, то за 30-летний кредит вы расплатитесь еще двумя такими же суммами. Подумайте, готовы ли вы ради увеличения стоимости квартиры на десять с хвостиком тысяч долларов отдать банку дополнительные сто тысяч?

Изучить схему платежей

Если вам нужна относительно небольшая сумма кредита (например, есть средства на внушительный первый взнос), зато хочется поскорее и «подешевле» расплатиться с кредитором, стоит присмотреться к банкам, использующим дифференцированную, или регрессивную схему платежей. В отличие от аннуитетной, когда размер платежа не меняется в течение всего срока кредита, дифференцированная схема предполагает постоянно уменьшающуюся сумму выплат. Это происходит потому, что платежи по погашению основного долга распределяются равномерно, а проценты рассчитываются от остатка кредитной задолженности, размер который постоянно снижается. В этом случае основной долг погашается быстрее, что позволяет заемщику потратить меньше денег на проценты банку.

Ложкой дегтя здесь является получаемая заемщиком сумма кредита. При прочих равных условиях максимальный размер кредита при дифференцированной схеме платежей будет процентов на 30 ниже, чем при стандартной аннуитетной.

Родить ребенка и получить отсрочку!

Главным плюсом ипотечных программ, ориентированных на молодую семью, могла бы стать зафиксированная банком в кредитном договоре возможность отсрочки платежа при рождении ребенка. Однако, к сожалению, российские банкиры не торопятся выводить на рынок такие услуги. За внедрение программ с отсрочкой платежа (желательно и по основному долгу, и по процентам) выступает и государство, но дело пока практически не сдвинулось с мертвой точки. Многие банки в принципе готовы предоставлять своим заемщикам отсрочки при наступлении «тяжелых жизненных обстоятельств», однако их стандартная длительность составляет всего 3 месяца. Вряд ли такой отрезок времени можно считать решающим для семьи с новорожденным.

По сути, есть только одна программа, которая дает длительную отсрочку по уплате ипотеки при появлении малыша. Это уже давно действующий кредит «Сбербанка» «Молодая семья».

По данной программе кредит может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30 лет. Минимальный первый взнос для семьи с ребенком составляет 5%, для семьи без детей – 10%. Срок кредитования – до 30 лет. В созаемщики можно (и даже нужно, так как банк требует наличие двух родственников-поручителей по кредиту) привлечь родителей молодых супругов до исполнения им 75 лет.

Чтобы облегчить ношу для молодой семьи, «Сбербанк» предоставляет два вида отсрочек платежей на весьма солидные сроки:

– на период строительства объекта недвижимости, сроком до двух лет;
– при рождении ребенка до достижения им возраста трех лет.

При этом банк разрешает не выплачивать тело кредита, тогда как на процентные платежи, которые на первых порах весьма велики, раскошелиться все равно придется. Особенностью ипотеки «Сбербанка» (не только этой программы) является дифференцированный способ погашения задолженности.

Подводим итоги

Очевидно, чтобы найти устраивающую лично вас программу, придется перерыть массу информации об ипотечных продуктах разных банков и рассчитать основные параметры кредита для каждого варианта. Стоит наметить также, на что вы будете ориентироваться в первую очередь:

1. Возможность получить длительную отсрочку по кредиту, когда ваш дом еще строится или же пока молодая мама сидит с малышом.
2. Возможность заплатить банку меньшие проценты. Здесь следует начать отбирать банки, предоставляющие возможность использовать схему уплаты кредита дифференцируемыми платежами.
3. Получить больше денег, чтобы купить лучшее жилье из возможного. Как вариант – «Сбербанк» (если вы имеете как приличный «белый» доход, так и заботливых родителей или другие источники средств). Или лояльный коммерческий банк, готовый учесть все дополнительные доходы и установить достаточно низкую процентную ставку.

В таблице ниже мы сравнили несколько банковских программ, сгруппировав их в зависимости от типа расчета платежей. Мы исходили из дохода московской семьи из двух человек без детей в $3000, собравшей 10-15% от стоимости жилья в качестве первого взноса, готовой взять долларовый кредит на 15 лет. Для каждого из приведенных банков, кроме «Сбербанка», был произведен расчет, исходя из максимально возможной суммы кредита. Так как «Сбербанк» готов выдавать значительно большие суммы (до $250 000 в нашем случае, однако ежемесячные платежи первых лет превысят $3000 дохода), для сопоставимости результатов мы приняли сумму кредита, близкую к средней по другим программам.

	Программы с дифференцируемой схемой платежей					Программы с аннуитетной схемой платежей
Банк	Сбербанк		Глобэкс-Дифф.		Газпромбанк	ВТБ24	Глобэкс-Анн.		Ником-студенческий
Срок кредита	15 лет
Процентная ставка, %	12,25	11,25			10,5	10,5	11,25		10
Ежемесячный доход семьи, $	3000
Сумма ежемесячных платежей, $	2050	1200		1500		1799		1200	1650
Максимальная сумма кредита, $	130 000	79 415		105 220		162 837		103 912	153 545
Коэффициент переплаты	91%	84%		78%		99%		108%	93%
Особенности кредита	Особая система расчета макс. суммы кредита	Минима-льный 1-й взнос - 15%						Минима-льный 1-й взнос - 15%

Автор: Екатерина Якушева
www.appartment.ru

Ипотека без первого взноса

требует накоплений 2-3% от общей суммы кредита

У многих экспертов кредитного рынка появившееся в середине прошлого года ипотечное предложение без первоначального взноса вызвало шок. «Еще год назад мы и представить себе не могли, что станет возможным получение кредита без первоначального взноса, – говорит Ирина Радченко, вице-президент Международного ипотечного клуба. – Сегодня многие банки предлагают такую услугу».

В практике зарубежных банков такое предложение не распространено по причине увеличивающихся рисков невозврата. Нормой считается внесение первого платежа в размере 30% от общей суммы кредита. Российские банки вынесли на рынок подобное предложение, пытаясь расширить свою клиентскую аудиторию. В результате даже люди с минимальными накоплениями могут стать ипотечными заемщиками. Однако первоначальный капитал, составляющий в среднем 2–3% от общей суммы кредита, все же должен быть. При этом в каждом банке программа предоставления кредита без первоначального взноса имеет свои отличительные особенности.

Рассчитывая свои ежемесячные платежи, заемщики должны знать о дополнительных тратах, которые предстоят им при покупке квартиры и также лягут на семейный бюджет. Во многих банках придется заплатить уже за одно рассмотрение заявки на получение кредита, независимо от результата. В Городском ипотечном банке данная комиссия составит 1 тыс. руб. В ВТБ-24 вас попросят заплатить от 1200 до 2400 руб. – в зависимости от формы подтверждения дохода. В Банке Москвы денег за эту услугу не возьмут. Иногда кредитные организации, взимая плату, при положительном решении по заявке в дальнейшем рассматривают эту сумму как часть взносов заемщика по возврату кредита.

Существуют и комиссии банка за выдачу кредита: могут быть указаны фиксированная сумма или процент от кредита. ВТБ-24 выдаст деньги за 6 тыс. руб. Городской ипотечный попросит 0,8% от суммы кредита и 2 тыс. руб. за обналичивание, Банк Москвы – 1%. Аренда ячейки обойдется в Городском ипотечном банке в 1,5 тыс. руб. в месяц, в Банке Москвы – от 70 долл. США, в ВТБ-24 – около 80 долл.

Помимо всего прочего, придется заплатить риэлтору за подбор квартиры (1–5% от ее стоимости). Если квартира у вас на примете уже есть, но вы хотите, чтобы риэлтор сопроводил сделку, это обойдется в сумму от 500 до 1500 долл., в зависимости от сложности процесса. Но если на риэлторе можно сэкономить, то за оценку квартиры независимым банковским оценщиком (100–150 долл.), оформление нотариального удостоверения сделки купли-продажи (от 12 тыс. руб.) и государственную регистрацию сделки (около 2 тыс. руб.) заплатить придется.

Страховка приобретаемой квартиры также облегчит кошелек заемщика. Однако страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения, страхование права собственности на предмет ипотеки (то есть на квартиру, которую покупает заемщик), страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Стоимость всех трех видов ипотечного страхования в сумме обычно составляет не более 1,5% от остатка суммы кредита. Так, в ВТБ-24 и Банке Москвы это 1% от общей суммы кредита, в Городском ипотечном – от 0,83%. Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так как он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора с учетом произведенного заемщиком погашения основного долга.

В банке DeltaСredit ипотека без первоначального взноса отличается от программ других банков. В DeltaСredit заемщикам предоставляют потребительскую ссуду, которую вы заплатите в качестве первоначального взноса по ипотеке в этом же банке. Такой кредит в размере до 40 тыс. долл. выдается на 1, 3, 5 и 7 лет под 13–14,5% (данная процентная ставка ниже, чем средняя по потребительским кредитам на рынке, но выше, чем по ипотечным). В банке руководствуются тем, что стоимость квартиры по такому комбинированному кредиту не должна превышать 270 тыс. долл. США, так как 40 тыс. – максимальная сумма кредита при первоначальном взносе 15%. На оставшиеся 230 тыс. долл. от стоимости квартиры можно взять ипотечный кредит по классической программе банка.

Источник: ИРИНА ЗАМУЛИНА РБК.Кредит

Ипотека под 6% - реально?

На вопрос о том, насколько реально снижение ипотечной ставки до 6%, ответил заместитель председателя правления ОАО «СКБ-банк» Юрия Моисеенко.

Первый вице-премьер правительства России Дмитрий Медведев в ходе прошедшей накануне интернет-конференции заявил, что он считает возможным существенное снижение ставки по ипотечным кредитам: «Наша цель — опустить ее до 6–8%. Это абсолютно по силам».

Конечно, снижение процентной ставки по ипотечному кредиту логично вписывается в реализацию национального проекта «Доступное жилье».

Несомненно, что при благоприятной экономической конъюнктуре (замедление инфляции) мы вскоре увидим очередное снижение процентной ставки. Не исключено, что уже в 2007 году ставка составит 10% годовых, а, возможно, и ниже.

Напомню, в прошлом году федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию трижды снижало ставку по ипотечному кредиту.

Впрочем, хочу заметить, что ипотечный кредит сегодня уже доступен для весьма широких слоев населения: для того, чтоб его получить, достаточно располагать всего 10% от стоимости жилья.

И снижение процентной ставки по кредиту не является ключевым способом увеличения его доступности. Для людей со скромным достатком ипотека недоступна не из-за условий кредитования, а по причине дороговизны жилья, вызванного дефицитом предложения на рынке жилой недвижимости. Решить вопрос о широкой доступности ипотеки способно, в первую очередь, существенное увеличение объемов жилищного строительства.

Впрочем, снижение процентной ставки по кредиту заметно упростит доступ к ипотечному кредиту для будущих заемщиков, а также позволит сэкономить на обслуживании кредита тем, кто его уже получил.

Источник: NewsProm.ru

Налоговые льготы при ипотеке

Получение налогового вычета при ипотеке – это один из существенных плюсов ипотечного кредитования. ЖНК и прочие альтернативы ипотеки как способа решения жилищных проблем, не дают такого преимущества.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться:

расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенных строительством дома или квартиры без отделки.

В качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 1 000 000 рублей. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
акт о передаче квартиры покупателю;
платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет, (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
кредитный договор.
Этот пакет документов предоставляется в налоговые органы вместе с налоговой декларацией по окончании года. Либо можно, не дожидаясь конца года, подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет.

К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни.

Источник: IpoHelp.ru

Перекредитование

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее ипотечным договорам, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. И в-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

На сегодня заемщики для погашения первоначального ипотечного кредита вынуждены брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

Другой вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от $500 до $2000. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит $150-200.

Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но не за горами тот день, когда перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

Источник: IpoHelp.ru

Как не потерять квартиру

По новому Жилищному кодексу, судебный пристав имеетправо выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. И закон, и судебная практика наконец обратились лицом в сторону банков. Отечественные законодателипоняли: банки распоряжаются не своими личнымиденьгами, а деньгами других вкладчиков и выноситьрешения в пользу неплательщиков – значит ущемлять законные права и создавать проблемы добропорядочным клиентам банка.Но в таких случаях необходимо соответствующее судебное решение, а доводитьдело до суда банки не любят. Обеим сторонам прощеурегулировать ситуациюсвоими силами.На вопросы обозревателягазеты "Ипотека в Подмосковье" отвечает Михаил Сергеевич Пименов, старший юрисконсульт Ипотечной корпорации Московской области.

ДИАЛОГ ЗАЕМЩИКА И БАНКА

– Михаил Сергеевич, в ситуации, когда случилось непредвиденное – сгорела квартира, увольнение с высокооплачиваемой работы, заемщики начинают паниковать, влезать в долги, но не идут вбанк. Люди боятся: действующеезаконодательство ужесточилось по отношению к неплательщикам.
И они не правы. Если у заемщикапо каким либо причинам нет возможности в течение некоторого времени выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, он должен сразупредупредить об этом банк. И банк должен узнать о проблеме как можно раньше. Ведь если начались просрочки даже в несколько дней – этоверный признак, что у клиента появились финансовые проблемы. Банк пригласит его пообщаться и обсудить сложившуюся ситуацию. Таким образом, каждый проблемный случай решается в результате индивидуальных переговоров наиболее оптимальным путем как длязаемщика, так и для банка. В ходе совместного диалога рассматривается позиция обеих сторон: величина вступительного взноса заемщика, объем уже выплаченных банку средств, потенциальные возможности заемщика и членов его семьи по разрешению сложившейся ситуации,банковская позиция и практика решения спорных ситуаций. Хуже всего, если заемщик скрывает от банка информацию о реальномположении дел. Тогда стороны не могут конструктивно рассмотреть сложившуюся ситуацию, репутация заемщика падает, а копящиеся пени и штрафы усугубляют финансовый кризис и в конечном итоге могут "съесть" все ранее выплаченные средства.

ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ

– А если ситуация сложилась таким образом, что, к сожалению, квартиру все таки придется продать?
Это наиболее радикальный из всех вариантов. Но в нем тоже нетничего страшного. При нынешнем росте цен на недвижимость, бывают случаи, когда заемщик еще и в выигрыше остается. Если клиент решает самостоятельно провести сделку по продаже находящейся в залоге недвижимости, то выписывается аккредитив под покупателя продавцу, после этого покупатель переводит деньги на счет заемщика, и банк снимает с квартиры обременение. Здесь важно учитывать, что мало кто готов покупать квартиру с обременением, поэтому ее цена зачастую ниже рыночной цены на аналогичную свободную квартиру приблизительно на 15–20%. Второй вариант продажи заложенной квартиры – это если заемщик вместо данной квартиры приобретает другую квартиру и хочет воспользоваться кредитными средствами того же банка. Тогда юристы банка занимаются этим вопросом: выдают кредит на погашение предыдущего кредита, переоформляют обременение, отслеживают вопрос продажи первой квартиры. В данной ситуации вопрос самостоятельной продажи квартиры заемщиком исключен.

ЗЛОСТНЫЕ НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

– Михаил Сергеевич, а если должник ведет себя некорректно? Например, наотрез отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог?
Банк будет вынужден обратиться в суд. А решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые его исполняют. Сначала в течение семи дней должнику предлагается самому погасить задолженность, в случае отказа приставы будут продавать залог. Заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры. Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги, ведь обычно к моменту продажи заложенных в банке квартиры или дома клиент уже выплатил и первоначальный взнос, и часть долга, и проценты по кредиту. Преследование должника по суду – это достаточно трудоемкий и долгосрочный процесс – в деньгах теряют и заемщик, и банк, продолжают капать пени и штрафы, которые давно составили сумму, превосходящую внесенные заемщиком средства. Обычно банк обращается в суд после нескольких месяцев просрочки платежей. С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита. Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (исполнительский сбор), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов. Всего таких "сопутствующих" расходов может набежать до 30% от стоимости квартиры, и все они будут оплачены за счет заемщика. Кроме того, квартира с торгов может уйти всего за полцены.
– И в заключение, скажите нашим читателям, что нужно делать, чтобы не пришлось вывозить нажитое из разоренного гнезда? Какая, на Ваш взгляд, главная заповедь для заемщика?
– Золотое правило для заемщика можно сформулировать так: вестисебя предельно честно в отношениях с кредитором и соблюдать максимальную точность в платежах. Важно, чтобы всегда была обратная связь: банк должен вовремя получать информацию, необходимую для принятия решений.

Беседу вел Эдуард Володарский
Журнал "Ипотека в Подмосковье" № 33 (ноябрь 2006)

Почему ипотека не стала массовой?

Зачастую причиной нежелания воспользоваться ипотечным кредитом является низкая информированность населения относительно данного банковского продукта. Незнание порождает страх. Тут, безусловно, необходимо работать профессиональным участникам рынка. Уже сейчас многие риэлторские компании создали специальные отделы ипотеки, которые методично доносят до покупателей, что ипотека - это не миф, а реальная финансовая услуга. И покупать, используя кредит, совсем не страшно. Заемщики, которые брали кредит в 2001 - 2002 гг., уже (или почти) расплатились и получают второй, в то время как большая часть потенциальной аудитории все еще не понимает многих терминов, которыми оперирует реклама и профессионалы.

Безусловно, для достижения статуса массового продукта ипотека должна быть доступной. Понятие доступности включает в себя не только фактор повышения "ипотечного сознания" населения, но и стоимости продукта как такового, а также порогового момента по средствам заемщика, которых будет достаточно для получения кредита. Реалии сегодняшнего ипотечного рынка таковы: российские игроки стеснены ресурсами. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно изза разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада полгода-год). Альтернативой здесь может служить фондовый рынок, где ипотека найдет нужные деньги. Крайне приятно, что законодатель дорабатывает "мертворожденный" закон об ипотечных ценных бумагах, поддерживая ипотеку как отрасль в целом.

Жилье может стать доступней

Сейчас банки можно разделить на две категории. Часть относится к ипотеке как к комиссионному бизнесу, то есть выдает кредит и за максимально короткий срок продает другому институту. Вторая категория - это те, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения. Их деятельность нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе, по мере снижения ставок, ценность такого портфеля будет расти, и появятся возможности для рефинансирования.

В масштабах страны крайне важно появление рыночного института рефинансирования ипотечных кредитов. Это даст мощный стимул к росту ипотечного кредитования. Открытый вторичный рынок ипотеки предоставит информацию всем заинтересованным участникам о стоимости ресурсов ифакторах, влияющих на эту стоимость. Вторичный рынок ипотеки, по аналогии с рынком ценных бумаг, подразумевает выпуск и обращение ценных бумаг, обеспеченных однородными правами требования, более кратко - секьюритизацию.

Профессионалы рынка говорят о секьюритизации постоянно, они знают, как это должно выглядеть, уверены в финансовой привлекательности этого инструмента, но никто ничего еще не сделал. Кое-что произошло (например, выпуск зарубежных нот, гарантированных облигаций), но эти единичные сделки подтверждают привлекательность классических ипотечных ценных бумаг. В принятом законе императивно установлены требования к ипотечным кредитам, что не позволяет рынку определить оптимальное соотношение качества кредитов и итоговой стоимости ресурсов, привлеченных размещением ипотечных ценных бумаг. В закон ожидаются поправки, будут выпуски ипотечных облигаций и стоимость рыночных ресурсов определит дальнейшее направление развития ипотеки. Скорее всего, ипотека станет доступнее, то есть, уменьшится общая сумма средств, которые необходимы заемщику, чтобы в конечном итоге стать собственником квартиры. Это касается не только предела снижения ставок, но и других важных характеристик кредитов, например, размера первоначального взноса, требований к объекту залога.

Не для тощих кошельков

За последние десять лет 80% россиян, живущих в крупных городах, жилья не покупали и не получали бесплатно. При этом ровно половина горожан нуждается в более свободном и удобном жилье. К такому выводу пришли эксперты Аналитического центра Юрия Левады. 47% респондентов проживали в приватизированных квартирах, 23% в собственных домах, 21% имели государственное жилье, 2% - ведомственное, а 5% квартиры снимали.

Из тех россиян , которые хотели бы улучшить жилищные условия, половина не в состоянии этого сделать. 50% опрошенных об ипотечных кредитах знают понаслышке, а 22% и вовсе ничего об этом не слышали.

Те же, кто "в курсе", относятся к ипотечному кредитованию, как правило, положительно. Но без малого две трети уверены, что такие кредиты им не по карману, а 26% рассматривают эту возможность только как гипотетическую. Среди них более половины взяли бы кредит под 13% годовых на 30 лет и никак не меньше. Из тех респондентов, кому удалось улучшить жилищные условия, 6% получили квартиры "по очереди", 5% - по наследству, 2% брали кредит, а 7% использовали личные средства.

Требования банков к объекту залога крайне важны и также влияют на развитие ипотечного рынка. Немногие банки кредитуют покупку квартир по всей Московской области, не говоря уже о небольших городах и поселках. Такая ситуация сложилась из-за низкой ликвидности подобного объекта и по причине отсутствия квалифицированных сотрудников, либо сети банка в той или иной местности.

Для изобретательности места много

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых домов, земли, также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. БИНБАНК начал с двух продуктов: кредиты на покупку и под залог квартиры. Выбраны две простые похожие программы для налаживания внутренних бизнес-процессов. Ясно, что расширять продуктовую линейку необходимо. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основным риском для банка и заемщика является возможная незавершенность строительства дома по каким-либо причинам. Если исключить риск "незавершенки", то подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья. Поскольку обеспечением является залог прав требования, и в случае неплатежей отсутствует дилемма выселения или принятия убытков.

Менее рискованно расширять линейку, кредитуя покупку земли и коттеджей. Конечно, и здесь появляется ряд специфических вопросов по поводу категорий и целевого назначения земель, особенно учитывая принцип приоритета охраны земель над использованием в виде недвижимого имущества. Представление о коттедже (особенно как символа красивой жизни и успешной деятельности) также очень субъективное.

Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется и история каких-либо перемен попросту отсутствует. По мере развития первичного и вторичного рынка появится много интересных продуктов - в этом отношении для отечественной изобретательности еще много места.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования, именно по причине риска неудачного рефинансирования. При появлении открытых и понятных механизмов вторичного рынка обращения ипотечных кредитов можно будет назвать ипотеку действительно доступной для банков, а значит и для их клиентов - заемщиков.



Источник: Национальный Банковский Журнал (№5 (28), 2006)

Видит глаз да зуб не ймёт.

Более половины россиян не смогли получить ипотечный кредит в 2006 году из-за стремительного роста цен на жилье . При относительно стабильной ситуации на строительном рынке приобрести жилье по ипотеке готово 60% населения страны, считает начальник отдела ипотечного кредитования Внешторгбанка Татьяна Хоботова. Об этом она заявила сегодня, 13 февраля, на заседании круглого стола в АБН (www.abnews.ru).
"Емкость рынка ипотечного кредитования достаточно велика - ипотечная нагрузка на одного россиянина в настоящее время составляет около 20-21 доллара. К примеру, на одного человека в Венгрии она составляет порядка 930 долларов, в Чехии - 630 долларов.
ABNews

Алгоритм получения кредита в АИЖК

Этап I
Получение предварительного решения

1.1 Предоставление Кредитору необходимых документов о Заемщике (Созаемщике) для возможности принятия решения о выдаче/отказе в выдаче ипотечного кредита (займа) на предусмотренных для этого условиях. Заемщик обращается к Партнеру Агентства в своем регионе либо по месту нахождения приобретаемого жилого помещения за получением кредита (займа). При этом перечень таких документов устанавливается каждой конкретной организацией самостоятельно.
[Заемщик]


Этап II
Подбор жилого помещения

2.1 Подбор жилого помещения с учетом суммы кредита и требований к жилому помещению.
[Заемщик или Агентство недвижимости]


Этап III
Сбор документов для андеррайтинга заемщика и предмета залога

3.1 Предоставление Заемщиком необходимых документов, подтверждающих его доходы (доходы созаемщиков), а также дополнительных документов по требованию Кредитора.
[Заемщик]


3.2 Заполнение заявления на ипотечное страхование в страховую компанию. Проведение медицинского обследования (при необходимости).
[Заемщик, Созаемщик] (Можно осуществлять одновременно с поиском жилья)

3.3 Оценка подобранного и имеющегося (в случае его передачи в залог) жилого помещения в оценочных компаниях, согласованных Агентством.
[Заемщик, Оценочная компания]


3.4 Передача Кредитору и страховой компании копий документов на жилое помещение для принятия Кредитором предмета ипотеки в качестве обеспечения
[Заемщик или Агентство недвижимости]


Этап IV
Оформление кредита

4.1 Заключение Кредитного договора (Договора займа).
[Заемщик, Созаемщик, Кредитор]. До (в день) фактической выдачи кредита

4.2 Заключение Договора купли-продажи жилого помещения (при ипотеке в силу закона).
[Заемщик, Продавец квартиры] До фактической выдачи кредита

4.3 Оформление акта приема-передачи жилого помещения
[Заемщик, Продавец] После государственной регистрации права собственности Заемщика

4.4 Заключение Договора об ипотеке жилого помещения, составление закладной (при ипотеке в силу договора).
[Заемщик, Кредитор] До фактической выдачи кредита

4.5 Заключение Договоров страхования. Оплата страховой премии.
[Заемщик, Созаемщик, Страховая компания] До фактической выдачи кредита.

4.6 Первоначальный взнос - оплата Продавцу разницы между стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств Заемщика. Оплата комиссии за выдачу кредита.
[Заемщик] До фактической выдачи кредита или иное по согласованию с кредитором

4.7 Выдача кредита Заемщику. Зачисление кредитных средств на счет Заемщика или выдача наличными через кассу.
[Заемщик, Кредитор] В день фактической выдачи кредита

4.8 Распоряжение Заемщика Кредитору о передаче кредитных средств в счет оплаты по Договору купли-продажи (Договору об ипотеке).
[Заемщик, Продавец, Кредитор] В день фактической выдачи кредита

4.9 Государственная регистрация Договора купли-продажи, Договора об ипотеки жилого помещения, права собственности Заемщика.
[Заемщик, Созаемщик, Продавец]

Требования к сделкам АИЖК

Требования к сделкам АИЖК определяются на основании Стандартов Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Основные группы требований (к заемщику, предмету ипотеки, перечень необходимых документов и др.) представлены ниже.

Основные параметры ипотечных сделок.

• валюта кредита (займа) – российские рубли;
  валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
• процентная ставка по денежному обязательству - от 11% годовых в рублях в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса;
• срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев и не более 360 месяцев;
• сумма кредита (займа) – не более 90 % и не менее 30 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10 % стоимости приобретаемого Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма);
• погашение обязательств заемщика производится в порядке ежемесячных аннуитетных платежей (равными суммами в течение всего срока) согласно информационному расчету, являющемуся приложением к кредитному договору (договору займа);
• исполнение денежного обязательства (кредита, займа) обеспечивается ипотекой (залог в силу закона – ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)») жилого помещения, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит (заем);
• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой, удостоверяется закладной;
• наличие страхового обеспечения ипотечных сделок (страхование жизни и потери трудоспособности Заемщиков (созаемщиков), риска утраты и повреждения предмета ипотеки);
• стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика;
• обязательным условием является предоставление сведений о доходах заемщика за последние 6 месяцев.
  

Требования к Заёмщику.

• Заёмщиком (созаёмщиком) может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет и не старше 75 лет. Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:
  
  • не более 360 месяцев (30 лет);
  • не более разницы между возрастом в 75 лет и возрастом заёмщика.
• Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.
• Если супруг Заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку.
• При заключении договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из Заёмщиков.
• Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Требования к предмету залога (ипотеки).

Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставлялся Ипотечный кредит (заём), так и имеющееся Жилое помещение и на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности.
Жилое помещение должно быть:

• отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом)). Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заёмщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком в виде единого Жилого помещения (допускается выдача отдельных закладных на каждую комнату либо одной закладной на все комнаты с описанием в закладной как предмета залога отдельно каждой комнаты).
• подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.
• обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.
• иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
  

В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
а) не находится в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).
При совершении сделок по приобретению Жилых помещений между взаимозависимыми лицами необходимо учитывать дополнительные требования:
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, не рассматриваются.
- К взаимозависимым лицам применительно к Стандартам ИЖК относятся иные родственники Заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
- При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета Заемщика на счет Продавца.
- Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга Заемщика, могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования только при условии, что такие сделки предварительно согласованы.
- Ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения с целью рефинансирования при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика.

Список документов, необходимых для предоставления ипотечного кредита (займа):

Документы на заемщика /заемщиков:

Паспорт (копии страниц – фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение и дети).

Заграничный паспорт (при наличии).

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).

Справка о регистрации по месту постоянной регистрации (выписка из домовой книги - предоставляется на момент получения кредита (займа)).

Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.).

Свидетельство о браке (о расторжении брака).

Брачный контракт (при наличии).

Свидетельства о рождении детей, не достигших 14 лет (паспорта детей от 14 до 18 лет)

Военный билет (для мужчин).

Копия всей трудовой книжки, листы которой заверены подписью (с указанием даты, должности и расшифровки подписи) и печатью работодателя, а также содержащая надпись о том, что заемщик работает в указанной должности и в настоящее время. При этом подписью и печатью работодателя заверяется либо каждый лист, либо сшивка скрепленных листов представленной трудовой книжки.

Трудовой договор (контракт) со всеми изменениями и дополнениями.

Документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев (2-НДФЛ либо по утвержденной форме)


При необходимости могут быть затребованы характеристика с места работы заемщика/созаемщика, а также краткая информация об организации – работодателе.

Все документы, кроме тех, в отношении которых указано копия, предоставляются в виде оригинала (для обозрения) и копии.

В случае, если заемщик (выступающий покупателем (залогодателем)) состоит в браке, супруг в обязательном порядке должен быть привлечен в качестве созаемщика и (при отсутствии брачного договора) в качестве покупателя (собственника) квартиры.

Документы на жилое помещение :

Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение (в случае передачи в залог отдельно стоящего дома - правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка).

Справка БТИ (форма № 11А) (технический паспорт на квартиру).

Справка о задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам по приобретаемой квартире (выписка из финансово-лицевого счета).

Отчет об оценке жилого помещения, произведенный независимым оценщиком.

Выписка из домовой книги – срок действия 30 дней.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При заключении договора об ипотеке и указании несовершеннолетнего ребенка в качестве залогодателя предоставляется разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры в залог.

Нотариально удостоверенное согласие супруга залогодателя, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах на оформление жилого помещения в собственность другого супруга и его последующую ипотеку.

Документы, подтверждающие наличие в собственности и оценочную стоимость:

Недвижимого имущества

Дорогостоящего движимого имущества

Счетов в банках с выписками за период шесть месяцев

Ценных бумаг с выписками за период шесть месяцев

Документы, предоставляемые Заемщиком, имеющим собственное дело, при получении дивидендов:

Правоустанавливающие документы:

Удостоверенные юридическим лицом копии Устава и Учредительного договора, с внесенными изменениями либо оригиналы указанных документов и их копии (для сверки)

Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве юридического лица, и постановку на учет в налоговой инспекции (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки))

Разрешение на занятие хозяйственной деятельностью (лицензию) с указанием срока лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений.

Финансовые и другие подтверждающие документы (заверенные организацией):

Балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметками налоговой инспекции

Отчеты о прибылях и убытках за предыдущий год (годовой) и текущий (поквартально) с отметками налоговой инспекции

Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования

Копия карточки с образцами подписей и оттиском печати, заверенная нотариально

Аудиторское заключение о достоверности годового отчета (при наличии)

Выписка по счетам организации на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету

Бизнес-план с указанием планируемых на год (квартал) доходов и расходов (при наличии)

Контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера предприятия

Документы об уплате налогов за предыдущие два года (справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам).


Примечание*: Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть долей участия в таком предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам:

Договор о депозитном (срочном) вкладе

Выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев

Справка Банка о начисленных процентах по вкладу

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости)
Примечание* Указанный вид дохода может быть принят во внимание, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.

Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:

Договор о страховании (страховой полис)

Правила страхования

Документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису)

Справка страховой компании о произведенных страховых выплатах

Документ, подтверждающий уплату подоходного налога страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Документы, подтверждающие получение дохода в форме арендной платы:

Договор найма или аренды, заключенные Заемщиком и арендаторами не менее, чем за предыдущие и последующие 12 месяцев

Документы, подтверждающие уплату Заемщиком налогов, связанных с получением дохода в форме арендной платы, копии налоговой декларации, с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенные договоры аренды

Документы, подтверждающие законность передачи в аренду объекта недвижимости:
- правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
- документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.


Примечание*: В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита (займа), увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.

Что такое АИЖК

АИЖК - это Агентство ипотечного жилищного кредитования. Полностью государственная структура, которая осуществляет программу ипотечного жилищного кредитования.
Суть программы проста. Агентство устанавливает единые стандартные правила на выдачу ипотечных кредитов. На сегодняшний день это:

• кредит в рублях
• срок от 1 до 30 лет
• сумма от 30 до 90% от стоимости жилья
• ставка от 11% до 14% годовых
• аннуитетные платежи, досрочное погашение начиная с 7 месяца
• обязательное страхование сделки.

Это только основные правила. Кроме того в правилах четко расписаны требования к кредитуемому жилью, к правилам оформления сделки, к заемщику и т.д.
Агентство аккредитует для участия в программе банки, кредитные кооперативы, оценочные компании, ипотечные брокеры и т.д. При этом все они работают по единым правилам.
Таким образом, если банк участвует в программе АИЖК, условия предоставления кредита в нем будут такие определяет агентство. Это не значит, что во всех этих банках условия выдачи кредита будут абсолютно идентичными. Могут быть различия в тех параметрах, которые не регулируются АИЖК, в частности, это касается различных сборов и комиссий на стадии оформления кредита.
Зачем это нужно банкам? Все очень просто. АИЖК выкупает у банков обязательства по ипотечным кредитам, и таким образом банки получают дополнительные средства для кредитования.
Что это дает заемщику? Несмотря на то, что условия кредитования по программе АИЖК не являются суперпривлекательными, заемщик получает дополнительные гарантии надежности сделки. Во первых, все банки и компании участники программы прошли аккредитацию агентства. Во вторых, вы уверены что, условия вашей сделки соответствуют критериям агентства, что опять же снижает риск обмана и недобросовестности как со стороны продавца, так и со стороны кредитора, агентства и т.д.
Схема кредитования по программе ИЖК выглядит примерно так:

В Подмосковье может позволить себе ипотеку каждый второй

Каждый второй житель Подмосковья может позволить себе воспользоваться ипотекой для улучшения условий жилья, сообщает агентство "Росбалт".
При этом, в городах и районах ближнего Подмосковья почти не осталось свободного жилья. К 2010 году подмосковные строители должны ввести в эксплуатацию по системе ипотечного кредитования не менее 564 тысяч квадртрных метров жилья. К этом сроку в области будет создано 40 консультирующих ипотечных компаний.
В настоящее время. Ставка по этим кредитам составляет от 11 до 14 процентов. Таким образом, по словам Мальцева, если гражданин намерен купить однокомнатную квартиру в Одинцово за 3,5 миллиона рублей, то он должен зарабатывать минимум 70 тысяч рублей, чтобы в течение 20 лет погашать кредит со ставкой в 14 процентов. При этом ему придется заранее внести 10 процентов от стоимости квартиры.
По данным гендиректора Ипотечной корпорации в 2007 году средняя зарплата жителей Подмосковья составит тысячу долларов США, а кредитов будет выдано на 6 миллиардов рублей. Кроме того, в строительство за счет выпуска облигаций привлекут около 5 миллиардов рублей.
В других регионах дела обстоят не так хорошо. Напомним, что президент Татарстана Минтимер Шаймиев 20 ноября заявил, что малообеспеченные семьи самостоятельно не смогут решить свои жилищные проблемы, а условия даже республиканской программы социальной ипотеки для работников бюджетной сферы неприемлемы для многих молодых семей.

Какое отношение военный билет имеет к ипотечному кредиту?

Если вы собрались брать ипотечный кредит (наверное не только ипотечный), вы не женщина и вам меньше 27 лет, неожиданным стоппером для вас может оказаться ваши отношения с военкоматом.
В банке у вас обязательно спросят об отношении к военной службе. Если у вас проблеммы с военкоматом - кредита вам не видать. Что делать в этом случае? Необходимо позаботиться о получении какой либо законной отсрочки от военной службы. Однако, получая отсрочку по медицинским показаниям не перестарайтесь. Не забывайте, что для получения кредита вам еще понадобится страховка жизни и дееспособности. Наличие серьезных заболеваний может существенно увеличить сумму расходов на страхование, либо страховая компания может вовсе отказаться страховать этот риск.

Квартира на вторичке по ипотечному кредиту.

"Как я получал ипотечный кредит. Часть 2"
Очень занимательная и поучительная статья человека, который подыскивал себе квартиру на вторичном рынке в Москве. Если вы думаете, что после получения решения банка на выдачу кредита, самое трудное уже позади, вы жестоко ошибаетесь. Основные приключения только начинаются! Всем читать статью...

Что такое аннуитетный платеж?

Аннуитетный платеж - хитрая штука. Вообще то аннуитет означает что кредит (долг + проценты) будет выплачиваться равными долями. Ежемесячный платеж рассчитывается так: сумма ежемесячных процентов на остаток долга + выплата части основного долга. От платежа к платежу первое слагаемое уменьшается а второе пропорционально увеличивается. В результате сумма ежемесячного платежа остается неизменной.
Существует и другой способ выплаты - дифференцированными платежами (или уменьшающимися). При этом, основной долг выплачивается равными долями + ежемесячные проценты на остаток основного долга. За счет того, что сумма процентов на остаток долга постоянно уменьшается, сумма ежемесячного платежа тоже постепенно уменьшается.
По ипотечным кредитам практически все банки практикуют аннуитетные схемы выплаты. Я знаю только один банк, использующий дифференцированный платеж - это Сбербанк. Вы не задумывались о причинах такого положения.
Давайте посчитаем. Допустим, мы берем кредит в 1 000 000 руб. на 10 лет под 10% годовых.
При аннуитетной схеме выплат, размер ежемесячного платежа составит 13 215 руб. В первый месяц 8 333 руб. пойдет на погашение процентов и 4 882 руб. на выплату основного долга. Сумма процентов по кредиту составит 585 809 руб.
При схеме дифференцированных платежей, размер первого платежа составит 16 667 руб., из них 8 333 руб. на погашение основного долга и столько же на выплату процентов. Сумма процентов по кредиту составит 504 167 руб.
Итак, только за счет аннуитета при прочих равных условиях, банк заработает дополнительно 81 642 руб. Теперь вам понятно, почему банки так любят аннуитет? Причем чем больше срок кредита, тем больше проявляется этот эффект.
При аннуитетной схеме, на начальном этапе вы в основном выплачиваете проценты по кредиту. Основной долг гасится медленнее и за счет этого общая сумма процентов возрастает. Для банка это значит, что деньги «работают лучше». Для вас это означает, что фактическая стоимость кредита становится больше. Для рассмотренного примера, вы могли бы взять в кредит 1 000 000 руб. под 11,5% на 10 лет с дифференцированными платежами, и это обошлось бы вам дешевле, чем кредит под 10% но с аннуитетными платежами.
Так что, есть смысл посмотреть в сторону Сбербанка, их 13% годовых при определенном раскладе могут оказаться выгоднее 9,5% в других банках (не считайте это рекламой, реклама справа :) ).
Как бороться с аннуитетом? Бороться с ним надо досрочным погашением кредита. Причем чем раньше, тем лучше. При досрочном погашении возможны два варианта: либо уменьшается размер ежемесячного платежа, либо размер платежа сохраняется, но сокращается количество платежей (период выплат). Первый вариант выгоден банку, второй - вам. Если в приведенном выше примере, на 7 месяце внести досрочно 100 000 руб, срок выплаты кредита сократится на 18 месяцев, а общая сумма выплаченных процентов на (внимание!) 137 813 руб! Если такой же досрочный взнос сделать на 60 месяце то срок выплаты кредита сократится только на 9 месяцев, а общая сумма выплаченных процентов на 57 190 руб. Делайте выводы.